Le topic de l'achat immobilier

[Lady_M]

@Songi songi

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Et ça y est : TF1 commence à parler des baisses et les données Meilleurs agents montrent que dans certaines villes, un rebond commence à s'amorcer :

Immobilier : Paris poursuit sa chute, Nice en hausse... L'évolution des prix dans les 10 plus grandes villes | TF1 INFO

[VIDÉO] Partout en France, les prix de l'immobilier poursuivent leur baisse, selon le dernier baromètre de la plateforme Meilleurs Agents.Cela est particulièrement vrai à Bordeaux, Strasbourg ou Toulouse.Mais dans certaines métropoles, les prix se stabilisent, comme à Rennes, Nantes, ou encore...

www.tf1info.fr

 

[Pélagique]

Normalement tu dois aussi obtenir les derniers compte-rendus d'AG de copropriété. Tu verras dans ces documents s'il y a des travaux importants. ça permet aussi de voir si la copro est saine (s'il y a des gens qui ne payent pas, des trous dans la trésorerie etc.). Ce ne sont pas forcément des trucs rédhibitoires mais c'est bien de le savoir avant.

Et sinon je conseille de visiter les biens sur lesquels tu te projetes au moins 2 fois avec au moins :
- 1 fois en journée (on voit beaucoup mieux qu'avec lumière artificielle les défauts de peinture etc)
- 1 fois en soirée genre 18-20h pour capter le bruit "ambiant" de l'immeuble (rapport à l'isolation phonique)
ça ne permet pas de tout voir mais ça peut éviter des mauvaises surprises.

Après pour la liste des questions, c'est aussi selon tes priorités par rapport à ton projet. Ce qui compte le plus ou moins. et s'il y a les proprios il ne faut pas hésiter à poser des questions un peu directes, genre : avez vous des problèmes d'eau dans la cave, est-ce que la copro est assez calme etc. ils peuvent raconter des salades, mais s'il y a un gros problème, on peut parfois sentir dans la réponse un peu de gêne ou d'hésitation. et si possible demander à un voisin (mais pas toujours évident).

Et pour le chauffage dans les charges, c'est généralement s'il y a un chauffage centralisé collectif (chaudière commune). normalement les copro doivent mettre en place des compteurs individuels pour que chacun paye exactement ce qu'il consomme, mais je pense que comme pour l'eau, c'est généralement "pré-comrpis" dans les charges avec une régularisation en fin d'année.

 

[Tofumaki]

J'ai une autre petite question :

Je viens de voir que ma demande de prêt a été acceptée. Mais dans le document de la banque, il est écrit :

TYPE DE TAUX D'INTERET APPLICABLE :
Taux débiteur fixe.
Le taux d'intérêt est fixé au départ et ne change pas pendant toute la durée du prêt

Or, j'avais entendu dire qu'il était possible de renégocier le taux d'un prêt et vu le taux actuel, je compte évidemment là-dessus. Est-ce que cela sera quand même possible malgré cette mention "taux débiteur fixe" ?

Edit : je lis le document et je vois aussi ceci :

Vous n'avez pas la possibilité de transférer ce prêt à un autre Prêteur ou à l'égard d'un autre bien.

Est-ce que ça veut dire que ça m'empêche de le faire racheter par une autre banque (et du coup de renégocier mon taux ?)

 

[Petit bouchon]

Hello @Tofumaki, le taux débiteur fixe signifie simplement que ton prêt n'est pas à taux variable
Il sera possible de renégocier ton taux à posteriori, auquel cas tu signeras un avenant avec ta banque, ou de faire racheter le crédit par une autre banque à un taux moindre.

La clause de transfert permet de transférer ton prêt vers un autre bien en cas de revente sans avoir à s'acquitter des IRA, ou des frais de dossier par exemple (c'était intéressant lorsque les taux étaient très bas, pour conserver cet avantage : aujourd'hui, ça n'a pas vraiment d'intérêt).
Concernant le transfert vers une autre prêteur, je ne peux pas t'éclairer en revanche en tous cas c'est distinct du rachat de crédit par une autre banque.

 

[Tofumaki]

Merci @Petit bouchon ! En effet je viens de trouver quelqu'un pour me renseigner sur cette histoire de transfert donc si vous vous posiez la question, il y a les transferts et les refinancements, ce sont deux choses distinctes comme tu le dis. En France, la banque ne peut pas interdire un refinancement, ça serait interdit dans le code de la consommation.

 

[Tofumaki]

@Tardigrade Tu parles du refinancement de crédit ? (enfin, le truc où une autre banque rachète ton crédit et si j'ai bien compris, elle "solde le prêt" auprès du 1er prêteur puis elle t'accorde un nouveau prêt avec de nouvelles conditions / nouveau taux etc). Ca, si j'ai bien tout compris, c'est impossible de l'interdire / de mettre un "engagement de X années" car techniquement c'est un "nouveau prêt". J'espère ne pas dire de bêtise.

 

[Tofumaki]

@Tardigrade Oui en effet, je vois que dans ce cas de figure, ils me feront payer 6 mois d'intérêts au taux moyen ou max 3% du capital dû (ça fait 2400€ environ).
Si les taux baissent beaucoup ça peut rester intéressant financièrement.
Et surtout, la question que je me posais : ce n'est pas spécifique à cette banque, donc moi qui avais peur de signer ce contrat à cause de ça, me voilà rassurée !

 

[Tofumaki]

@Falkor S'ils t'ont demandé de renseigner ton apport, normalement, ils en ont tenu compte, c'est à dire que c'est XXX de prêt y compris ton apport.
Genre, si tu as dit "j'ai besoin d'acheter une maison à 200000€ et j'ai 30000€ d'apport", ils vont faire la simulation sur ce qui te manque (prêt de 200000-30000+frais de notaire).

Tu peux faire des simulations en ligne pour avoir des ordres de grandeur et voir si c'est bien ça.

Par contre normalement, les frais d'agence sont à la charge du vendeur, donc tu auras juste à payer le prix du bien + les frais de notaire.

 

[Tofumaki]

@Tardigrade Qu'est-ce que je déteste ces histoires de négociation, ce n'est vraiment pas dans mon ADN ! Typiquement, si un truc m'intéresse avec des conditions, je prends, sinon je ne prends pas, comme ça tout le monde est logé à la même enseigne, sans passe-droit, c'est bien plus égalitaire.

En tout cas, le truc, c'est que je doute de pouvoir négocier quoi que ce soit car mes 2 demandes de prêt se font dans des banques en ligne.
Pour l'une d'entre elles, un interlocuteur m'a appelée au début des démarches pour savoir si j'avais des questions et techniquement, je pourrais le rappeler mais j'ai... la phobie du téléphone, alors faire ça pour négocier, c'est quasi impossible pour moi.

En gros j'ai 2 offres de prêt :
Banque 1) Un TAEG à 5,17% - j'aurais préféré être chez eux car c'est ma banque principale mais le taux est beaucoup trop élevé, j'ai fait la demande un peu avant l'autre banque, ça explique peut-être la différence
Banque 2) Un TAEG à 4,80% avec de l'argent à payer si je veux faire un rachat de crédit. Mais je n'ai pas d'interlocuteur et je ne vois pas quoi mettre sur la table de toute façon ("hey, ça je n'aime pas, vous l'enlevez svp ? comme ça je pourrai me barrer de chez vous gratuitement")

 

[Petit bouchon]

@Tofumaki je pense que tu peux quand même tenter de demander la gratuité des intérêts de remboursement anticipé en cas de rachat de crédit ! Je suis comme toi, je n'aime pas négocier, alors j'ai juste fait un e-mail à ma conseillère bancaire et elle l'a appliqué direct
Vu le montant des taux, ça vaut vraiment le coup de demander. Et ça ne marche pas que pour le rachat de crédit, mais aussi si tu souhaites rembourser ponctuellement du capital pour faire baisser ton crédit. En tous cas c'est la raison que j'ai évoqué.

Sinon, par rapport à tes propositions, je te conseille de te focaliser sur le taux d'intérêt et non le TAEG ; tu pourras changer d'assurance emprunteur (parfois, cela fait une grosse différence : je suis passée de 70€/mois à 11€/mois en changeant d'assurance - j'ai accepté celle de la banque au départ pour avoir un meilleur taux)

Tes taux me paraissent très élevés, mais il faut voir la part de l'assurance. Parce que les taux d'intérêts hors assurance tournent plutôt autour des 3,9-4% sur 20/25 ans en ce moment.
De plus, les banques sont en mode "conquête de nouveaux clients" en ce moment car elles n'ont pas beaucoup produit de crédit en 2023. Certaines ont même des politiques plus avantageuses auprès des primo accédants.

@Falkor habituellement le montant de l'apport est indiqué sur la simulation de la banque

 

[Tofumaki]

@Petit bouchon
Je tenterai l'email s'il le faut, ça c'est dans mes capacités ! Merci pour l'idée.

Je vais dire le nom des banques et donner quelques chiffres car je me dis que c'est un moment crucial et que des avis plus éclairés que le mien sont hyper précieux en ce moment :

Spoiler: chiffres

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[Petit bouchon]

@Tofumaki Merci pour ces détails, je comprends mieux les taux maintenant ! Les banques en ligne sont très chères pour les prêts immobiliers, c'est donc assez logique. Je pense qu'il ne faut pas te focus sur l'offre qui expire dans 30 jours, car les taux baissent en ce moment (en gros, tu as de bonnes chances d'avoir un meilleur taux dans 1 mois ou 2).

Tu peux faire de belles économies en allant voir des banques traditionnelles. Des banques comme la Caisse d'Epargne ou la Banque postale ont des politiques avantageuses pour les crédits des primo-accédants. Mais forcément, cela nécessitera un rendez-vous pour avoir une première proposition (généralement téléphonique, les rdv en agence se font rares)

Concernant Pretto, j'ai essayé, ça a été déçevant et j'ai perdu du temps (au moment où les taux remontaient, pas ouf). Le courtier m'a interdit d'aller voir ma banque, mais finalement j'y suis allée et j'ai eu de bien meilleures conditions que celles qu'il avait obtenu... surtout qu'en ce moment, les banques fuient les courtiers car cela augmente les frais d'acquisition.
Je précise que j'ai acheté 5 fois, j'ai essayé 2 fois avec un courtier, et plus jamais ! Je pense qu'ils peuvent être en revanche très utiles quand ton dossier est difficile.