Le topic de l'achat immobilier

[KrissdeValnor]

Pour le crédit immobilier je suis toujours passée via meilleur taux.com qui est gratuit (ils se renumerent sur une commission de la banque). Et à chaque fois ils ont trouvé de meilleurs taux que j’arrivai à trouver par moi-même. On est finalement restés dans notre banque, car elle s’est toujours alignée avec la concurrence.

 

[Sorbitou]

@Alpha Bonjour, concernant ta question sur le paiement du courtier, tu le paies en une fois, par contre dans le prêt contracté via lui le montant du prêt comprend sa rémunération (en tout cas pour mon cas).
Donc oui d'une certaine manière du rembourse les frais du courtier sur le délai de ton prêt. En plus à l'époque où les taux étaient très bas, ça valait le cout par rapport à un prêt à la consommation par exemple.

 

[Onirinaute]

@Alpha pour compléter, tu ne paie le courtier que si et quand tu prends un des prêts qu'il te propose
@KrissdeValnor c'est meilleur taux qui nous coûtait plus cher, une partie de leur rémunération peut être couverte par la banque mais ce n'est pas le cas pour toutes donc ça coûtait plus ou moins cher selon la banque.

 

[esky]

@Kaktus je pense aussi que si on a le temps, et qu'on a pas un dossier méga complexe, ça vaut le coup de le faire soit même ...
Ici j'étais au chomage et j'ai démarché environ 10 banques moi même, en ayant un dossier un peu "particulier" (50% du pret représente des travaux car on a acheté une maison très peu chère mais avec énormément de travaux + quasi pas d'apport), et franchement on s'en est mieux sorti que ce que nous avaient annoncé les courtiers ... On a un peu négocié et on a eu un très bon taux (à tel point qu'en appelant un autre courtier en ligne type meilleurtaux il nous ont dit cash que ils auraient vraiment pas mieux).
Par contre c'est vrai que c'était un peu stressant, et ça a pris pas mal de temps, surtout que quand on a fait ça, il y avait encore des restes de covid (il y a un an), et du coup il y a eu parfois des grosses periodes sans aucun retour des banques. Mais d'un autre coté, j'ai des copains dont le courtier a mis mille an a répondre, ils ont du en changer en catastrophe, bref, ça arrive aussi de se faire un peu planter par un courtier (alors que par soit même, au moins, on a un minimum la maitrise du truc)

Puis on est passé par un courtier en ligne pour changer les assurances (200€ de frais de courtage vs 2000€ pour un "vrai" courtier en direct), car pour le coup on aurait pas eu mieux en direct.

Je conseillerai au minimum de prospecter sa/ses propre banque, et d'annoncer un taux "minimal" au courtier ...

 

[esky]

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Non pour moi c'est ok, surtout si tu fait faire par un pro, avec une pose d'ipn par exemple !
Attention si tu fais des travaux comme ça par contre, il vaut mieux en parler a ton assurance habitation qui rajoutera surement une option (payante ...) qui couvre les travaux structurels de l'appartement.

 

[Birgul]

Merci pour toutes les infos ! Je prends des notes moi aussi ^^.

Franchement, j'aurais trop peur de ne pas savoir m'y prendre si je démarchais les banques moi même (dans le sens, ne pas comprendre/me faire avoir/ne pas savoir négocier)

 

[Onirinaute]

Je continue sur la discussion courtier avec mon cas perso, on vient d'avoir le retour de la banque de mon conjoint (BNP), le taux hors assurance est au dessus des 3% là où la courtière de Pretto estimait à 2.8% les taux des deux banques qu'elle démarche en ce moment avec la possibilité qu'elle puisse négocier plus bas.
On a qu'une semaine pour répondre à la proposition BNP, je suis pas sûre qu'on ait les retours de Pretto d'ici là pour leur mettre sous le nez et voir s'ils acceptent de s'aligner, on va attendre le dernier moment mais là on est dépendant de la durée que mettent les banques à répondre...

 

[uefuef]

Du coup je partage mon expérience courtier (qui est mitigé mais je vais expliciter) :
Niveau taux, les banques nous proposaient du 1,5, notre courtier nous a trouvé du 1,3 donc je pense qu'on a été clairement gagnant. On l'a payé 2500€ par contre, ce que je trouve assez cher et surtout on a perdu pas mal de temps (il a pris des vacances pile poil quand on a signé notre compromis, puis son assistant a mal réceptionné notre dossier) bref on s'est retrouvé à perdre 3 semaine, avant que les démarches avec les banques ne se lancent, ce qui a été vraiment stressant, surtout que c'était notre premier achat. Mais bon, ça c'est la faute à pas de chance. Du coup, je ne sais pas trop si je conseillerai les yeux fermés un courtier, parce que les honoraires sont quand même bien élevés, et pas mal de témoignages montrent qu'on peut trouver presque aussi bien sans. On a aussi essayé de faire pression auprès de nos banques en leur donnant le taux du courtier mais ils ne pouvaient pas s'aligner.

EDIT : Ah et j'y pense, par rapport à l'apport, il n'y a pas vraiment de règle, mais c'est pas mal s'il peut au moins couvrir les frais de notaire (quoi sont autour de 8% du prix de l'achat, ça dépend des régions). Nous on a eu la sensation qu'il fallait en tous cas pouvoir avancer une certaine somme (les frais du courtier, honoraires du notaires, il peut y avoir des frais de dossier de la banque...).

 

[Selket]

@jgo ça se fait mais une IPN ça a un certains coup financier. Et comme ça te l'as été dit à voir avec ton assurance et comme c'est un mur porteur peut etre avec la copro

 

[Colonel Mustard]

@Agape Il me semble que bientôt (à moins que ce ne soit déjà le cas) il ne sera plus possible de louer un bien classé G, et je pense que F/E ça viendra avec le temps. Donc si ton projet est ensuite de le mettre en location ça implique nécessairement de gros (et coûteux) travaux. Et puis, même pour ta propre consommation et confort, il vaut mieux privilégier un logement bien isolé. Tu seras mieux dedans et ce sera plus facile à la revente
Bravo de te lancer dans cette aventure de l'achat en tout cas, si tu as des questions sur les démarches n'hésite pas !

 

[Aesma]

@Agape Clairement c'est beaucoup + simple de faire de bonnes affaires sur des biens mal isolés ou avec beaucoup de travaux, mais ça peut aussi être un gouffre financier et une immense prise de tête si c'est mal budgétisé ou sans compétence ou personne pour t'accompagner. Déjà pouvoir faire des travaux soi-même ça aide, ou avoir des bons contacts pour faire à sa place.

Après pour le DPE y a pas mal de choses à prendre en compte, pour certains logements il suffit de vraiment pas grand chose pour gagner 1 ou 2 lettres, pour de l'ancien et/ou des maisons c'est quasi mission impossible d'aller au-delà du C (qui est déjà une très bonne note, D c'est correct, E c'est déjà + meh)

Bon à savoir, dans les nouveaux diagnostics il y a forcément des conseils pour améliorer les performances énergétiques, avec d'une part des conseils petit budget et accessible + des conseils avec des travaux + importants, tu as aussi une estimation de la lettre que tu pourrais obtenir grâce à ses changements. Là je prends pour exemple l'appart qu'on a failli acheté à la Toussaint, DPE F pour un duplex sous les toits

Les travaux essentiels • Montant estimé : 600 à 900€
→ Isolation des murs par l'intérieur. (Avant d'isoler un mur, vérifier qu'il ne présente aucune trace d'humidité.)
→ Mettre à jour le système d'intermittence / Régulation du chauffage
Les travaux à envisager • Montant estimé : 5600 à 8400€
→ Isolation des planchers en sous face. (Travaux à réaliser en lien avec la copropriété)
→ Remplacer les fenêtres par des fenêtres double vitrage à isolation renforcée. & Remplacer les portes par des menuiseries plus performantes. (Travaux à réaliser en lien avec la copropriété)(Travaux pouvant nécessiter une autorisation d'urbanisme)(Travaux à réaliser par la copropriété)
→ Remplacer le système d'eau chaude sanitaire par un appareil de type pompe à chaleur.

Bon par contre, autre chose à savoir les DPE peuvent aussi être assez foireux, dans le cas de cet appart par exemple l'isolation des planchers en sous face avait déjà été réalisée mais à priori pas prise en compte et on a un diagnostiqueur qui est passé dans notre appart actuel il y a quelques jours (vu qu'on a donné notre préavis) et le mec a pris quelques mesures, regardé certains trucs mais n'est même pas passé dans toutes les pièces, il a noté ce qu'on lui avait dit et n'a pas pu nous dire quelle note notre logement avait vu que toutes les infos sont mises dans un truc qui fait ses propres calculs qui sont apparemment assez flous et peuvent donner des résultats différents avec des données comparables. (Un peu comme la CAF, le simulateur te dit un truc, la personne au téléphone un autre et au final ça ne correspond jamais à ce que tu touches réellement comme APL )

Les trucs à regarder en prio c'est la faisabilité de certaines travaux simples et qui permettent de gagner en confort et en performances énergétiques (Nous on avait regardé pour une PAC et un poêle à bois pour le côté chauffage, écolo mais aussi charme, là dans notre logement tout neuf on a interdiction d'installer un poêle et je suis trop triste), le DPE est pourri mais si faut juste changer quelques fenêtres on peut facilement évaluer le budget, attention aux traces d'humidité, c'est vraiment l'enfer sur terre, un logement où il fait froid c'est bof, un logement humide c'est la cata.

 

[KrissdeValnor]

@jgo attention si tu es en copropriété, les murs ne t'appartiennent pas, mais appartiennent à la copropriété. Si tu veux entreprendre ce type de travaux, il te faut l'accord de la copropriété, et même si dans la théorie ça ne gène personne, au moment du vote, pas surs que tes voisins soient d'accord.
D'une manière générale quand on est en copropriété, beaucoup de travaux peuvent être soumis au vote d'AG et/ou déjà figurer dans le règlement de copropriété. En gros tout ce qui touche aux murs/poutres/éléments de structure (même si ce n'est pas porteur), tout ce qui peut-être visible de l'extérieur (et ce même si techniquement un vis-à-vis ou autre empêche de voir ce qui s'y passe). Tout ce qui touche aux parties communes, mode de chauffage, production d'eau chaude, ventilation, etc.
Ensuite isolation par l'intérieur dans l'ancien, gros gros warning. Sur le papier c'est facile et ça offre confort et économie, dans la vraie vie, ça peut vite être la catastrophe et causer des gros problèmes de moisissures si c'est pas fait comme il faut/si on utilise pas les bons matériaux, et dans certains cas c'est même mieux de ne rien faire du tout. En plus en copropriété/appartement, on maitrise que ses façades intérieures, ce qui limite pas mal les choses et permet rarement de faire un travail correct.
Dans un monde idéal, il faudrait plutôt procéder pour un ravalement de façade et faire de l'isolation par l'extérieur, mais c'est loin d'être évident quand il faut s'accorder avec ses voisins pour ça.