Le topic de l'achat immobilier

[Freyashiva]

Je reviens poser une nouvelle question, au sujet de la Safer cette fois !
J'ai visité une maison avec un grand terrain. Les propriétaires actuels (ils ne sont pas agriculteurs) ont d'abord acheté la maison avec sa cour, puis ils ont acheté une parcelle agricole juste à côté et réuni le tout. A l'époque (il y a plus de 10ans maintenant) la Safer avait fait valoir son droit de préemption sur la parcelle, mais comme aucun acquéreur ne s'est présenté, ils ont pu l'avoir. Donc la question que je me pose, et les propriétaires aussi, c'est s'ils peuvent me vendre le tout en même temps ou est-ce que la Safer peut refaire valoir un droit de préemption sur la parcelle ?

 

[Potimarron.]

@Freyashiva tu sais si la parcelle est toujours inscrite comme agricole ? Si c'est la cas, il y a un risque que la Safer exerce son droit oui je pense.

 

[Selket]

La SAFER a droit de préemption pour tout terrain supérieur à 2500m2 (après attention ça dépend des départements ça peut être plus). Sur le cadastre y a deux parcelles ou une parcelle @Freyashiva ? si l'ancien bâtiment n'as pas de vocation agricole la SAFER est moins intéressé par un terrain + bâtiment, par contre si tu as une parcelle avec bâtiment + terrain et une parcelle nue alors cette parcelle si elle fait plus de 2500m2 ( à vérifier selon le département) elle peut tout à fait intéresser la SAFER.
La SAFER peut très bien refaire un droit de préemption pour cette vente même si y a 10 ans ça a pas marché, surtout que depuis un agri à côté peut être intéressée.
Lorsque tu achètes une maison la SAFER à deux mois pour dire qu'elle est intéressée, si elle répond pas alors le droit à la préemption n'est pas exercée. Par contre si tu achètes deux lots dans une vente et que la SAFER en préempte un tu as le droit de te retracter normalement, à voir avec ton notaire il faudra peut être ajouter une clause suspensive mais je pense même pas que tu en ai besoin

Du coup vraiment dans ton cas là faut déjà que tu regardes si le lot est constitué d'une ou deux parcelles. Si c'est deux parcelles différentes alors le terrain agricole risque fortement d'être préempter
Regarde aussi dans quelle zonage tu te trouves, zone agricole, naturelle etc ça peut influencer sur l'envie de préempter ou non de la SAFER. Même si la le terrain n'a pas de vocation agricole, par exemple si il est dans une zone agricole ça peut intéresser un agri / maraicher / éleveur
Je te conseille de ne pas appeler la SAFER, car au mieux ils sauront pas te répondre, au pire ça interessera quelqu'un (beaucoup d'agri sont dans les commissions de préemption des SAFER, c'est comme ça qu'on se retrouve avec des supers regroupements de terre...)

Es ce que tu veux t'installer dans un domaine agricole ? Si oui tu seras prioritaire dans la majorité des cas

On vient d'acheter y a une semaine un terrain de 3ha avec maison avec mon compagnon pour une installation en maraichage du coup on connait un peu le système. Si tu as des questions hésite pas.

 

[Freyashiva]

@Potimarron. et @Selket merci pour vos réponses !
Alors les propriétaires ont l'air eux-mêmes un peu perdu (ils sont séparés et on aurait pu découper la tension au couteau), ils n'ont pas su me dire si c'était 1 ou 2 parcelles.
Ce que je sais c'est qu'ils ont acheté cette maison il y a un peu plus de 10ans, elle est entourée sur 3 côtés par un premier terrain d'environ 3000m carré qui est bien inclus avec la maison. Elle était habitée par une personne âgée, c'était une exploitation agricole mais qui n'était plus exploitée depuis 40ans, lors de la vente la Safer n'a pas préempté et elle est bien considérée comme maison d'habitation.
Dans la foulée les propriétaires ont acheté une parcelle de 3000m carré environ juste à côté (elle est bordée par la maison et son terrain puis la route derrière les talus), à l'époque la Safer a préempté mais il n'y avait pas preneur alors ils ont pu l'avoir. Je pense que c'est plutôt 2 parcelles, ça me parait plus logique.
Pour le PLU les propriétaires ne sont pas encore renseigné, mais à mon avis c'est très probablement en zone agricole (beaucoup d'agri dans le coin et quasi que des champs à perte de vue). L'agriculteur qui possède les champs sur le hameau est le même qu'il y a 10ans, il n'a jamais manifesté d'intérêt pour cette parcelle, après ce n'est pas non plus une garantie.
Sinon je compte utiliser ce terrain pour y mettre des bêtes, mais je ne compte pas m'inscrire comme exploitante agricole. Je n'y connais rien du tout en matière de statut et de législation dans l'agriculture, j'ai grandi dans un milieu paysan très reculé, mais c'était à l'ancienne et que de très vieilles exploitations passées de génération en génération, je sais seulement m'occuper des bêtes ! J'imagine qu'il faut remplir tout un tas de conditions et avoir un dossier en béton.

Sinon @Selket je te remercie une nouvelle fois (au passage ton projet a l'air passionnant, félicitations !), et effectivement j'ai quelques question au sujet de la Safer. Je sais que le délai est de 2 mois pour une réponse, mais à partir de quand commence ce délai ? Du côté acheteur il y a le délai d'un mois pour trouver un crédit, puis 3 mois pour le notaire, est-ce que le délai de la Safer s'ajoute ou est-ce qu'il démarre plus tôt ?
Ensuite je sais qu'il existe ce qu'on appelle un Safer rapide, on paye pour avoir une réponse plus rapide, mais je n'ai pas très bien compris comment ça marchait et comment savoir dans quel cas on se trouve. Je n'ai pas réussi à trouver de détails et de tarifs pour la Safer du Finistère, mais j'ai trouvé un document détaillé de la Safer de la Loire-Atlantique où le safer rapide est mentionné. Il y est évoqué un cas général (aucune précision donnée), où l'on paie 100 ou 180euros en fonction du terrain pour que le délai passe de 2 mois à 1 mois. Il y a ensuite le cas de bati non agricole depuis au moins 5ans de 5000m carré maximum, pour 240 euros le délai passe à 10 jours seulement. Est-ce particulier à ce département, ou est-ce similaire ailleurs ?

 

[Selket]

@Freyashiva je te fais une petite liste pour répondre point par point à tes questions ça sera plus simple

• Tu connais l'adresse ? Si oui tape là sur géoportail et tu pourras voir les parcelles cadastrale, ça te permettra de savoir si c'est une ou deux parcelles. Pour la surface de préemption de ce que je vois dans ce document qui date un peu, dans le Finistère c'est 1000m2 sauf dans les cas des zones naturelles et zones agricoles où là y a pas de surface minimum. (ils sont plus drastique que d'autres départements en préemption dis donc). ici tu as les bien soumis à la préemption pour la Bretagne
• Pour le PLU, avec géoportail selon les endroits il y a déjà les cartes pour connaitre le zonage. Sinon appelle la mairie pour savoir ils devraient te renseigner.
• Pour l'agri, comme les aides pour la PAC change souvent, notamment la surface des terrains et les types d'exploitation il peut finalement être intéressé si la surface lui permet d'avoir un financement PAC. Du coup en 10 ans sont interêt peut avoir changé, mais y a de grande chance que si c'est le même agri même si y a préemption il ne soit pas intéressé.
• Le fait que tu mettes des bêtes ne te permet pas d'être prioritaire, vu que comme tu le dis tu ne veux pas avoir de statut agricole.
• Merci pour mon projet
• Pour le délai de Preemption c'est à partir du moment ou vous signé le compromis / sous seing privé. A partir de là le notaire transmet les documents à la mairie qui à 2 semaines pour dire si le terrain les interesse (genre si ils ont prévu de mettre des éoliennes / une route), et la SAFER à 2 mois (les 2 semaines de la mairie sont dans les 2 mois de la SAFER). A partir de là si 2 mois après tu as pas de réponse c'est bon tu peux signer pour la vente.
• Pour aller plus vite en effet tu peux payer, dans la Manche nous c'était 100€ mais on l'a pas fait. Du coup les tarifs que tu donnes me paraissent pas déconnant. En cherchant un peu j'ai trouvé ces tarifs pour la Bretagne

PS : je suis sur téléphone, du coup pardon pour l'absence de smileys

 

[Freyashiva]

Merci beaucoup @Selket ! J'y vois déjà un peu plus clair ! (pour les tarifs en Bretagne, le pire c'est que j'ai vu cette page sans voir les tarifs )
Alors pour les parcelles, c'est carrément divisé en plein de petites parcelles, même la maison n'est pas en une seule parcelle, au total ça en fait 9 ! (à moins que je n'aie rien compris du tout, c'est pas impossible non plus ).
Sinon c'est bel et bien en zone agricole comme je le pensais !
Bon j'espère que ça pourra se réaliser, j'ai vraiment eu le coup de cœur pour cette maison, mais je cherche en premier lieu un grand terrain, je croise les doigts !
Merci encore

 

[Selket]

@Freyashiva si tu veux que je regarde tu peux m'envoyer par mp l'adresse, je regarderais. Si tu as un coup de coeur tu peux tenter et mettre une clause suspensive / ou voir si tu peux annuler sans soucis. Tu peux aussi regarder sur france cadastre pour le cadastre

 

[Potimarron.]

Notre propriétaire actuel souhaite vendre l'appart .
J'adore cet appart, il a quelques petits défauts, mais c'est clairement accessoire à mes yeux (je n'aime pas le carrelage , je n'appelle pas ça un vrai problème).

On espérait qu'il allait prendre un peu de temps avant de le mettre en vente, et que ça se décante un peu pour moi côté boulot (pour que je sache un peu mieux où je serai dans 6 mois d'un point de vue professionnel). Ca nous aurait permis de décider si on voulait se positionner dessus ou pas...
Maintenant j'ai peur qu'il le vende vite et qu'on soit obligé.e.s de déménager à la fin de notre bail actuel sans avoir eu l'occasion de se positionner sur l'achat potentiel...

A côté de ça, je me demande combien je pourrais emprunter . Sachant que je ne voudrais pas cramer toute mon épargne car celle-ci est aussi destinée à mon potentiel projet professionnel (j'imagine que je vais devoir investir de ma poche). Je vais aller à la pêche aux infos sur internet, et surtout me renseigner correctement sur l'achat à 2 et sur ce que ça implique sans être marié.e.s (il y aura forcément passage devant un.e notaire pour sécuriser ça).

 

[Selket]

@Potimarron. ayant acheté une maison avec mon chéri sans être marié, ma notaire nous a conseillé de nous pacser et de faire un testament.
Le testament c'est pour dire que l'autre hérite de la part de la maison de celui qui est mort sinon ça va par ordre de priorité 1 aux héritiers, 2 aux parents, 3 aux frères et sœurs même si tu es pacsé ce qui est débile. Et on c'est pacsé car sinon l'état même si il y a testament prend un gros pourcentage sur la part de celui qui est décédé alors qu'avec le pacs il prend rien.

 

[Aesma]

@Potimarron. J'avais utilisé ce site pour avoir un ordre d'idée, sachant qu'il faut aussi trouver le bon taux d'intérêt et d'assurance qui dépend de la banque, de la durée de l'emprunt etc. Fin en ce moment ça monte easy à 2,5% et ça risque de dépassait les 3% très bientôt.

 

[monkey_mask]

Je vois les taux qui augmentent, les prix qui ne baissent pas dans ma région, la rareté des biens sur le secteur visé . La semaine dernière j'ai vécu un truc à la parisienne : on appelle pour visiter une maison dont l'annonce était en ligne depuis 24h. La maison était déjà vendue . Bref.

Vous pensez que ça vaut le coup de s'inscrire dans les fichiers clients des agences immo pour avoir accès aux offres ? Vous avez déjà fait ça ? Je trouve 0 info sur le net, ni de prix. Je commence à désespérer, je cherche depuis octobre/novembre et je n'ai pas pu faire une seule visite.

 

[Potimarron.]

Mon proprio a mis l'appart sur le Bon Coin et a déjà 2 visites programmées cette semaine !
Curieuse comme je suis, j'ai donc jeté un oeil sur le Bon Coin :
1/ il ne mentionne pas dans l'annonce que l'appart est actuellement loué et que le bail court jusqu'à avril 2025
2/ il est vraiment pas cher pour le secteur / la surface. En regardant les annonces des agences immobilière, j'avais l'impression qu'on tablait plus sur les 250 à 300 000 €
3/ il ne coûte que 232 000 € et ça rentre clairement dans notre budget potentiel. J'ai regardé avec l'outil en ligne conseillé par @Aesma , je pourrais emprunter entre 75 et 95 000 € selon la durée du prêt. Avec son salaire plus élevé que le mien, mon compagnon devrait pouvoir emprunter entre 100 et 120 000, et il a un apport potentiellement conséquent (que je n'ai pas ).

Et mon compagnon est absent toute la semaine , on n'aura le temps de discuter de ça que samedi après-midi .

Ca me désole tellement d'être dans une sorte d'insécurité et d'incertitude face à mon boulot actuel, je n'ai aucune idée d'où je serai dans 6 mois (3 options possibles à l'heure actuelle, deux CDI ou une reprise d'études).