Le topic de l'achat immobilier

[KrissdeValnor]

@Colonel Mustard aucun problème pour tenter ta chance surtout s’il est en location. Après le truc est d’amener ça de manière ‘naturelle’. Tu peux commencer par tâter le terrain auprès du locataire et embrayer s’il te parle de partir. C’est aussi un bon moyen de connaître les éventuels problèmes, car il n’a aucun intérêt dans l’éventuel deal.
Si tu as des connaissances de cette dame, tu peux aussi en parler un peu en mode détour de la conversation, ça se fait bien à condition de bien prendre des pincettes. Si ça se trouve ça fait 10 ans qu’elle cherche à vendre, mais elle trouve plus facilement un locataire qu’un acheteur.
Ensuite pour ton projet, si tu vis en copropriété, les murs ne t’appartiennent pas, mais appartiennent à la copropriété même si tu es propriétaire des 2 moitiés du mur en question. Ce type de travaux doit être soumis au vote de la copropriété et là, l’humain entre en jeu et tu peux te le voir refuser. Et je te déconseille fortement de passer outre le vote en AG, de part mon travail j’ai vu des cas pas joli joli d’obligation de remise en état et procès ( bon après c’était pour des travaux de ce type mais bien plus lourds et sans études préalables).
Bon courage

 

[Onirinaute]

On visite vendredi une maison, elle a l'air très jolie et dans nos critères niveau surface de jardin et localisation. Elle est un peu chère mais il y a aussi 3 studios en location qui vont avec et qui ramèneraient du revenu
J'attends la visite avant de trop me prendre la tête, de voir déjà comment c'est fichu entre l'habitation principale et les locations (on a pas trop envie d'avoir l'impression d'avoir des gens chez nous, mais d'après le proprio c'est très séparé et ils ne se croisent jamais). Mais j'essaie déjà de compter un peu combien de revenu ça ferait, pour voir si le prix demandé vaut le coup, sachant que c'est imposable bien sûr mais on est censé pouvoir déduire les intérêts d'un prêt immo pour le locatif... Sauf que je vois pas trop comment on calcule quelle "part" de l'emprunt serait imputable au locatif si le même prêt sert aussi à acheter notre résidence principale ?

 

[KrissdeValnor]

@Onirinaute les locations sont séparées de l'habitation principale via une copropriété ou autre ?
Sinon pour la part du prêt, ce sera ton comptable qui pourra le calculer dans ton amortissement.

 

[Onirinaute]

Bon et ben la question ne se posera pas, si on veut louer les studios il faut faire une croix sur la majorité du jardin, clairement le proprio n'est pas trop intéressé par le jardinage (la partie qu'il utilisait est toute en fausse pelouse) mais moi oui et si on veut récupérer l'espace des studios pour l'habiter, c'est à la fois trop grand en surface et trop découpé en petites pièces, bref ce n'est pas pour nous.

 

[Aesma]

Compromis signé

 

[Paula Maxa]

Dites, jadis je traînais pas mal sur le topic Travaux/Rénovation, il était ultra super (à ce point oui), mais il a disparu n'est-ce pas ? Si oui, déjà je suis toute désappointée, ensuite où puis-je poser mes questions rénovations ? Ici ? Je suis en plein dedans

 

[Aesma]

@Paula Maxa Ce topic ?

 

[Freyashiva]

Je reviens poser une nouvelle question, au sujet de la Safer cette fois !
J'ai visité une maison avec un grand terrain. Les propriétaires actuels (ils ne sont pas agriculteurs) ont d'abord acheté la maison avec sa cour, puis ils ont acheté une parcelle agricole juste à côté et réuni le tout. A l'époque (il y a plus de 10ans maintenant) la Safer avait fait valoir son droit de préemption sur la parcelle, mais comme aucun acquéreur ne s'est présenté, ils ont pu l'avoir. Donc la question que je me pose, et les propriétaires aussi, c'est s'ils peuvent me vendre le tout en même temps ou est-ce que la Safer peut refaire valoir un droit de préemption sur la parcelle ?

 

[Selket]

La SAFER a droit de préemption pour tout terrain supérieur à 2500m2 (après attention ça dépend des départements ça peut être plus). Sur le cadastre y a deux parcelles ou une parcelle @Freyashiva ? si l'ancien bâtiment n'as pas de vocation agricole la SAFER est moins intéressé par un terrain + bâtiment, par contre si tu as une parcelle avec bâtiment + terrain et une parcelle nue alors cette parcelle si elle fait plus de 2500m2 ( à vérifier selon le département) elle peut tout à fait intéresser la SAFER.
La SAFER peut très bien refaire un droit de préemption pour cette vente même si y a 10 ans ça a pas marché, surtout que depuis un agri à côté peut être intéressée.
Lorsque tu achètes une maison la SAFER à deux mois pour dire qu'elle est intéressée, si elle répond pas alors le droit à la préemption n'est pas exercée. Par contre si tu achètes deux lots dans une vente et que la SAFER en préempte un tu as le droit de te retracter normalement, à voir avec ton notaire il faudra peut être ajouter une clause suspensive mais je pense même pas que tu en ai besoin

Du coup vraiment dans ton cas là faut déjà que tu regardes si le lot est constitué d'une ou deux parcelles. Si c'est deux parcelles différentes alors le terrain agricole risque fortement d'être préempter
Regarde aussi dans quelle zonage tu te trouves, zone agricole, naturelle etc ça peut influencer sur l'envie de préempter ou non de la SAFER. Même si la le terrain n'a pas de vocation agricole, par exemple si il est dans une zone agricole ça peut intéresser un agri / maraicher / éleveur
Je te conseille de ne pas appeler la SAFER, car au mieux ils sauront pas te répondre, au pire ça interessera quelqu'un (beaucoup d'agri sont dans les commissions de préemption des SAFER, c'est comme ça qu'on se retrouve avec des supers regroupements de terre...)

Es ce que tu veux t'installer dans un domaine agricole ? Si oui tu seras prioritaire dans la majorité des cas

On vient d'acheter y a une semaine un terrain de 3ha avec maison avec mon compagnon pour une installation en maraichage du coup on connait un peu le système. Si tu as des questions hésite pas.

 

[Freyashiva]

@Potimarron. et @Selket merci pour vos réponses !
Alors les propriétaires ont l'air eux-mêmes un peu perdu (ils sont séparés et on aurait pu découper la tension au couteau), ils n'ont pas su me dire si c'était 1 ou 2 parcelles.
Ce que je sais c'est qu'ils ont acheté cette maison il y a un peu plus de 10ans, elle est entourée sur 3 côtés par un premier terrain d'environ 3000m carré qui est bien inclus avec la maison. Elle était habitée par une personne âgée, c'était une exploitation agricole mais qui n'était plus exploitée depuis 40ans, lors de la vente la Safer n'a pas préempté et elle est bien considérée comme maison d'habitation.
Dans la foulée les propriétaires ont acheté une parcelle de 3000m carré environ juste à côté (elle est bordée par la maison et son terrain puis la route derrière les talus), à l'époque la Safer a préempté mais il n'y avait pas preneur alors ils ont pu l'avoir. Je pense que c'est plutôt 2 parcelles, ça me parait plus logique.
Pour le PLU les propriétaires ne sont pas encore renseigné, mais à mon avis c'est très probablement en zone agricole (beaucoup d'agri dans le coin et quasi que des champs à perte de vue). L'agriculteur qui possède les champs sur le hameau est le même qu'il y a 10ans, il n'a jamais manifesté d'intérêt pour cette parcelle, après ce n'est pas non plus une garantie.
Sinon je compte utiliser ce terrain pour y mettre des bêtes, mais je ne compte pas m'inscrire comme exploitante agricole. Je n'y connais rien du tout en matière de statut et de législation dans l'agriculture, j'ai grandi dans un milieu paysan très reculé, mais c'était à l'ancienne et que de très vieilles exploitations passées de génération en génération, je sais seulement m'occuper des bêtes ! J'imagine qu'il faut remplir tout un tas de conditions et avoir un dossier en béton.

Sinon @Selket je te remercie une nouvelle fois (au passage ton projet a l'air passionnant, félicitations !), et effectivement j'ai quelques question au sujet de la Safer. Je sais que le délai est de 2 mois pour une réponse, mais à partir de quand commence ce délai ? Du côté acheteur il y a le délai d'un mois pour trouver un crédit, puis 3 mois pour le notaire, est-ce que le délai de la Safer s'ajoute ou est-ce qu'il démarre plus tôt ?
Ensuite je sais qu'il existe ce qu'on appelle un Safer rapide, on paye pour avoir une réponse plus rapide, mais je n'ai pas très bien compris comment ça marchait et comment savoir dans quel cas on se trouve. Je n'ai pas réussi à trouver de détails et de tarifs pour la Safer du Finistère, mais j'ai trouvé un document détaillé de la Safer de la Loire-Atlantique où le safer rapide est mentionné. Il y est évoqué un cas général (aucune précision donnée), où l'on paie 100 ou 180euros en fonction du terrain pour que le délai passe de 2 mois à 1 mois. Il y a ensuite le cas de bati non agricole depuis au moins 5ans de 5000m carré maximum, pour 240 euros le délai passe à 10 jours seulement. Est-ce particulier à ce département, ou est-ce similaire ailleurs ?

 

[Selket]

@Freyashiva je te fais une petite liste pour répondre point par point à tes questions ça sera plus simple

• Tu connais l'adresse ? Si oui tape là sur géoportail et tu pourras voir les parcelles cadastrale, ça te permettra de savoir si c'est une ou deux parcelles. Pour la surface de préemption de ce que je vois dans ce document qui date un peu, dans le Finistère c'est 1000m2 sauf dans les cas des zones naturelles et zones agricoles où là y a pas de surface minimum. (ils sont plus drastique que d'autres départements en préemption dis donc). ici tu as les bien soumis à la préemption pour la Bretagne
• Pour le PLU, avec géoportail selon les endroits il y a déjà les cartes pour connaitre le zonage. Sinon appelle la mairie pour savoir ils devraient te renseigner.
• Pour l'agri, comme les aides pour la PAC change souvent, notamment la surface des terrains et les types d'exploitation il peut finalement être intéressé si la surface lui permet d'avoir un financement PAC. Du coup en 10 ans sont interêt peut avoir changé, mais y a de grande chance que si c'est le même agri même si y a préemption il ne soit pas intéressé.
• Le fait que tu mettes des bêtes ne te permet pas d'être prioritaire, vu que comme tu le dis tu ne veux pas avoir de statut agricole.
• Merci pour mon projet
• Pour le délai de Preemption c'est à partir du moment ou vous signé le compromis / sous seing privé. A partir de là le notaire transmet les documents à la mairie qui à 2 semaines pour dire si le terrain les interesse (genre si ils ont prévu de mettre des éoliennes / une route), et la SAFER à 2 mois (les 2 semaines de la mairie sont dans les 2 mois de la SAFER). A partir de là si 2 mois après tu as pas de réponse c'est bon tu peux signer pour la vente.
• Pour aller plus vite en effet tu peux payer, dans la Manche nous c'était 100€ mais on l'a pas fait. Du coup les tarifs que tu donnes me paraissent pas déconnant. En cherchant un peu j'ai trouvé ces tarifs pour la Bretagne

PS : je suis sur téléphone, du coup pardon pour l'absence de smileys

 

[Freyashiva]

Merci beaucoup @Selket ! J'y vois déjà un peu plus clair ! (pour les tarifs en Bretagne, le pire c'est que j'ai vu cette page sans voir les tarifs )
Alors pour les parcelles, c'est carrément divisé en plein de petites parcelles, même la maison n'est pas en une seule parcelle, au total ça en fait 9 ! (à moins que je n'aie rien compris du tout, c'est pas impossible non plus ).
Sinon c'est bel et bien en zone agricole comme je le pensais !
Bon j'espère que ça pourra se réaliser, j'ai vraiment eu le coup de cœur pour cette maison, mais je cherche en premier lieu un grand terrain, je croise les doigts !
Merci encore