Le topic de l'achat immobilier

[Lady_M]

J ai acheté il y a un an et on a fait sans.

Après on connaissait bien le conseiller de la banque, je m y connaissais pas mal en crédit et on avait un " bon" dossier (23% d' apport, 2 CDI, des salaires plutôt élevés et aucun faute de gestion au niveau financier = jamais a découvert, épargne régulière etc...).

Pour moi le courtier c'est si tu ne connais pas trop le domaine ou que tu es débordé.e, que tu empruntes assez peu (max 300 000€ vu qu il se paye en % du montant emprunté) et que tu n as pas de relation privilégiée avec ton banquier.

Et de manière générale, il faut toujours aller voir sa banque pour voir ce qu ils peuvent faire pour toi parce que souvent, ils vont se battre un peu pour te garder.

 

[Petit bouchon]

@Roomi Pour avoir acheté avec et sans courtier, je déconseille de passer par un courtier.
Mieux vaut démarcher sa banque (+2 ou 3 autres banques) puis présenter la meilleure offre à sa propre banque qui s'alignera. Evidemment, ça demande un peu de temps, et c'est certainement la même démarche qu'aurait entrepris le courtier (c'est pour ça qu'il est payé, donc à toi de voir si ça les vaut !).
Dans certains cas, ta banque te fera une proposition compétitive d'office
Autre raison pour laquelle éviter de passer par un courtier : cela rentre dans le calcul du TAEG, et donc du taux d'usure. Cela rend donc plus difficile l'acceptation d'un prêt (surtout pour les petits montants où la part du courtier augmente, et fait donc explorer le TAEG).
Je pense que la situation où l'intervention d'un courtier peut valoir le coup est si tu as un dossier assez complexe (pas de CDI, indépendant depuis - de 3 ans, taux d'endettement au-delà des 35%, etc.).

 

[Pélagique]

De notre côté on avait emprunté avant la montée des taux, et on a bien apprécié l'aide de la courtière, pas juste pour le taux, mais aussi pour qu'elle puisse négocier certains avantages (modulation des échéances gratuites et d'autres trucs comme ça, j'ai oublié).
peut-être qu'on aurait eu le même taux sans elle, peut-être qu'on aurait eu un peu plus haut (car ils ont des tarifs négociés). Même si on a gagné 0,1%, sur 20 ans vu la somme, on est largement gagnant !

Je ne crois pas que le prix de notre courtier était compris dans le TAEG, ça me surprend cette histoire ? quelqu'un connaît la règle, je trouve des informations contradictoires sur internet ? par ailleurs c'était un prix fixe (pas un % de l'emprunt) on a payé 1200€.

ah et pour le notaire car j'ai vu passer la question, mais c'était peut-être ailleurs ? on m'a toujours recommandé de prendre son notaire à soi et pas celui du vendeur. ça permet une relecture de tous les document avec ton notaire qui a tes intérêts en compte et pas ceux de l'autre partie, et ça ne coûte pas plus cher car les notaires se partagent les honoraires.

 

[Petit bouchon]

@Pélagique merci pour ton retour ! C'est vrai que les services d'un courtier peuvent aider quand on est novice, car on ne sait pas forcément ce qu'on peut négocier (différé, gratuité des IRA, etc.)
Par contre, la modulation des échéances est possible par défaut dans la plupart des crédits.
Quoiqu'il en soit je pense qu'un courtier pouvait beaucoup mieux jouer son rôle il y'a 1/2 ans car les banques cherchaient à vendre du crédit, ce qui est moins le cas aujourd'hui (peu rentable pour elles).

Concernant le calcul du TAEG, il prend en compte certains frais annexes comme les frais de courtage, l'assurance, etc. Tu as le détail sur le site de Meilleurstaux par exemple C'est lissé sur toute la durée du prêt.
Dans le cas où les frais de courtage sont fixes, cela pèse plus lourd si le montant emprunté est petit (2000€ de courtage sur 100k VS 200k = fait grimper le TAEG)

 

[Onirinaute]

On emménage dans moins de 3 semaines (et aucun carton n'est fait ) et on signe la vente définitive dans un mois !
Il est grand temps qu'on fixe nos parts respectives donc. On a un déséquilibre de revenus de l'ordre de 60/40, et en plus de ça il a un énorme apport. J'ai fait le calcul du coup avec nos apports respectifs + remboursement du prêt à hauteur de nos proportions habituelles et on arrive sur un 70/30 sur le prix total d'achat.
Mon père m'a fait très justement remarquer que du coup je ne devrais participer aux divers travaux d'entretien et d'amélioration qu'à hauteur de 30% également. Vu que c'est pas l'équilibre qu'on utilise pour notre compte commun (qui est basé sur nos revenus du coup) on sent que ça va vite nous casser les pieds de devoir séparer et se rembourser des choses à chaque dépense maison.

Du coup, on regarde si on ne pourrait pas partir quand même sur du 60/40. Je peux espérer avoir accès à une somme d'argent supplémentaire d'ici 5 ans, qui me permettrait (en plus des économies que j'aurais d'ici là) de rembourser à mon copain (ou directement à la banque selon les conditions du remboursement anticipé) les 10% qu'il me manque.
Sur le principe ça marche, mais si on se séparait avant que j'aie pu équilibrer ça il pourrait se retrouver lésé (pas que j'en aie l'intention mais bon à sa place je préfèrerais sécuriser le truc).

Est-ce que certaines ont fait ou entendu parler de ce genre d'arrangement ou ont des conseils ? Ou de la possibilité de racheter des parts à son conjoint après coup éventuellement ? Mes recherches là dessus ne remontent que des résultats où on rachète l'intégralité de la part en cas de séparation et c'est pas ce qui nous intéresse.

 

[Roomi]

@Onirinaute La meilleure chose ça reste d'aller voir un notaire ensemble pour en discuter et trouver la solution qui ne lèse personne.
Une possibilité c'est que ton chéri te prête la somme manquante en te faisant une reconnaissance de dette en bonne et due forme devant le notaire et je me demande à quel point ce n'est pas possible d'indiquer sur l'acte de vente que tu es à 40% (dont 10% avec la condition suspensive que tu aies réglé la totalité de la somme correspondant à X en faisant un renvoi vers la reconnaissance de dette par exemple) comme ça le truc est bien cadré.
L'autre solution, peut-être plus simple, laisser sur l'acte de vente la réalité à l'instant T (70/30) et quand tu auras accès à la somme, tu la réinjectes en demandant la modification de l'acte de vente pour que la répartition corresponde bien à 60/40.
Je pense que plusieurs solutions sont possibles mais un notaire saura mieux te dire.
pour la participation à hauteur de 30%, ça semblerait plus juste, mais est-ce que ça vaut aussi pour les autres charges (type taxes foncières, travaux de corpro, etc...) ?
Par contre il faut rééquilibrer dès qu'il y a un changement de revenus pour que ça reste juste
Par contre les travaux d'entretien et d'amélioration, si tu participes plus à valoriser et améliorer le bien et que tu as toutes les factures (à ton nom), tu peux obtenir le remboursement des sommes en cas de séparation je crois (mais ça c'est le cas où l'un n'est pas propriétaire du tout, je ne sais pas si ça fonctionne quand on est propriétaire à 30%)

 

[Lady_M]

Pour la modification de la répartition des parts, aucune idée de si c est possible. Il est possible qu' il faille repasser devant le notaire et repayer des droits de mutation.

Je pense que l idée de @Roomi avec la répartition cible dès le début (60/40) + reconnaissance de dette est la meilleure stratégie.
Et pour le 60/40, ça s applique aussi aux charges de copropriété et à la taxe foncière.
Après il y a une subtilité car ces 2 dépenses comportent des montants à repartir entre les propriétaires (à 60/40 donc) et les occupants (à 50/50 si vous habitez ensemble).

Dans le détail pour les charges de copropriété c est facile : il y a une quote part "proprietaire" et une quote part "locataire/occupant" dans les comptes du syndic donc facile de trouver le montant de chaque. Parfois il y a juste la quote part "locataire/occupant" d identifiée donc la quote part propriétaire c est le reste. En général la quote part Propriétaire est un peu plus grosse que celle du locataire /occupant.
Et pour la taxe foncière, la quote part Occupant c est la colonne TEOM (taxe d enlèvement des ordures ménagères) et tout le reste c est pour le propriétaire.

Enfin, il y a des cas où on peut avoir un dégrèvement de la taxe foncière (en fonction des revenus, quand on achète dans le neuf etc...) donc ça peut être utile de savoir ce qui se pratique dans la commune.

 

[Pélagique]

@Petit bouchon - Merci pour ta réponse sur le TAEG, je ne sais plus trop ce qu'il en était du coup pour nous... mais j'imagine que ça comptait. Quand j'ai regardé sur internet j'ai trouvé plein de sites qui disent comme toi, et aussi quelques uns qui semblent très juridiques dire quelque chose de différent, si le courtier n'est pas une obligation demandée par la Banque - par exemple :
https://endroit-avocat.fr/les-frais-de-courtage-nentrent-pas-toujours-dans-le-calcul-du-taeg/ (site trouvé au hasard)

je ne suis pas du tout juriste et experte de tout ça donc ça m'a un peu questionnée

et aussi , oui je partage ton avis sur le fait que le courtier était sans doute plus intéressant il y a quelques années.

Spoiler: expérience perso

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[Onirinaute]

Merci pour vos réponses @Roomi @Lady_M
Ce n'est pas une copropriété donc pas de charges de copro, seulement les travaux qu'on fera nous mêmes. Toutes nos autres dépenses sont à 60/40 donc ça éviterait justement de devoir trop se casser la tête sur la différence entre occupant et propriétaire si on part sur ce pourcentage. On refait les calculs lorsque nos salaires changent mais la proportion n'a pas vraiment changé depuis qu'on a commencé cette répartition. Ca ne veut pas dire que ça n'arrivera jamais mais là on rentre dans ce qu'on ne peut vraiment pas prévoir donc on ne pourra pas anticiper ça au moment de la signature.

La reconnaissance de dette est une bonne piste mais internet me dit que si on dépasse 5000€ ça doit être déclaré aux impôts et du coup, je suppose, imposé, ce qui va pas vraiment nous arranger sur le total .

 

[Gressinni]

@Onirinaute on est un peu dans cette situation : on ne rembourse pas les mêmes proportions sur le prêt que la répartition à cause de mon apport aussi, et dans la vie de tous les jours on fait du 50/50. Afin de limiter la somme empruntée, j'avance plus que ce que je devrais pour respecter la répartition. J'accepte de faire ça déjà parce que c'est ma propre décision, mon copain ne me l'a pas demandé, et je pense qu'en cas de séparation, il ne se révélerait pas un sombre connard (on n'est jamais sûre certes). Nous tenons un tableau clair de qui a avancé quoi sur la totalité du projet, et dans lequel on voit clairement de combien il est en dette par rapport à la répartition visée.

 

[Lady_M]

@Onirinaute
Alors la déclaration aux impôts n implique pas d imposition : c est pour lutter contre le blanchiment d'argent à priori, et vérifier que le mouvement d'argent n est pas une donation déguisée (car une donation c est imposable en revanche).

En revanche les intérêts éventuels de la dette vont être imposés mais pas le capital.

Faut-il déclarer aux impôts l’argent prêté par un proche ?

Jusqu’ici, les prêts consentis par un parent ou un ami devaient être signalés à l’administration fiscale s’ils dépassaient 760 euros. Mais ce seuil a été relevé.

www.lemonde.fr

De même, si le capital de la dette est indexé sur l inflation, le montant supplémentaire remboursé ne doit pas être imposé car ce n est qu un remboursement à valeur constante.

Et pour les travaux, il faudra donc bien repartir également les dépenses au pro rata.

 

[Onirinaute]

Merci @Lady_M ! C'est ce que j'ai déduit aussi après recherches plus approfondies sur le sujet suite à vos suggestions du coup je pense qu'on va partir là dessus ça semble bien convenir ! J'en parle à mon copain ce soir