Le topic de l'achat immobilier

[Birgul]

Bon, on (potentiellement "je", la venue de mon conjoint est incertaine) visite une maison cet aprèm'. Petite déception, le prix dans l'annonce est sans les frais de notaire (je suis noob, j'aurai du faire gaffe, en général c'est explicitement dit quand ils sont inclus) et elle estime 50k de travaux de rafraichissement/rénovation (je ne sais pas d'où elle les sort, le gros chantier c'est la cuisine). En tout cas, y'a rien d'urgent à refaire dans la maison et on compte faire le plus gros nous même.

Et y'a déjà plein de visites prévues.

(Désolée, je pense que je vais pas mal venir chouiner ici, j'aimerais bien que quelqu'un me tienne la main pour ce projet ! C'est pas le genre de truc où il faut se tromper, on n'a pas du tout le profil "j'achète pour revendre dans x temps" nous on achète potentiellement pour y finir notre vie)

Comment vous faites pour négocier ? Pour évaluer votre marge de négociation ?

 

[Aesma]

@Birgul Pour négocier il faut connaître les prix du marché, on peut y soustraire le prix des travaux obligatoires (si il y a un problème de fosse septique ou de toiture la remise en état se déduit ++ mais si tu veux claquer 30k pour refaire toutes les peintures ou mettre une baignoire à la place d'une douche c'est ton problème sauf si c'est vraiment en très mauvais état)

Pour un appart le fait d'être au rez-de-chaussée ou en étage élevé sans ascenseur ça peut se négocier. Si il y a des nuisances immédiates aussi : autoroute, hôtel ferrée, ligne aérienne, construction d'un immeuble en face (bruit + poussière et futur vis-à-vis)

Attention quand-même parce que c'est souvent déjà pris en compte.

Dans le doute il vaut mieux demander à l'agent immobilier. Nous on avait tenté une négo de 60k pour une maison qui avait été refusée mais on avait eu une contre-offre 35k en dessous du prix de base (ce qui est déjà foufou) après faut pas proposer non plus n'importe quoi, il y a moyen d'avoir une contre-offre avec une offre un peu agressive mais trop la personne ne répondra juste pas et risque de se braquer.

Ce qu'on avait fait aussi c'était faire une offre pour un autre bien 28k en dessous du prix demandé, on a eu une contre-offre 2k au-dessus on voulait dire oui mais après consultation de la banque on était déjà au max (on devait même trouver 10k en sus par rapport à notre précédente estimation- ça grimpait vite il y a un an) du coup on a maintenu notre première offre qui a finalement était acceptée.

 

[Birgul]

@Aesma Merci !

Pour les travaux obligatoires, c'est quelque chose qui est mentionné par le proprio actuel/AI ou on est censé s'y connaitre/se faire accompagner par un pro ? Première option je suppose. Dans le cas présent, c'est du rafraichissement, de la remise en état, rien d'indispensable ni d'urgent. Il s'agit d'une maison.

Est-ce que l'AI ne va pas avoir tendance à limiter la négociation ? (iel bosse pour le vendeur quand même). Ok pour le fait de pouvoir une offre et de recevoir une contre-offre (jamais rien négocier de ma vie, mais c'est logique en fait)

Est-ce que ce genre de site https://www.ouestfrance-immo.com/evolution-prix-immobilier-vente/m est fiable pour se faire une idée des prix du marché ? Si oui, la maison qu'on vise est carrément bradée

Désolée si mes questions sont naïves, je me sens vraiment neuneu sur ce coup là !

 

[Russell]

@Birgul pour la négociation, nous on avait demandé frontalement à l’agent immobilier « est ce qu’il y a une marge de négociation ? ». Déjà tu vois sa réaction.
Sinon, peuvent jouer : depuis combien de temps le bien est en vente, les travaux éventuels, la présence d’une servitude sur le terrain si maison, les charges de copro si appartement, comme tu l’as fait comparer les prix des biens dans le quartier,…
En ce moment, si tu as un dossier financier solide (gros apport, accord de la banque) c’est également un super argument à pousser ! Un vendeur préférera un dossier sûr mais vendre moins cher que de perdre des mois pour un prêt qui au final ne va pas passer.

Pour les travaux, il faut demander à l’agent immobilier + au vendeur si tu le rencontres. Éventuellement faire venir des experts, mais nous on ne l’a pas fait. Et tu trouveras sur internet des listes de choses à vérifier de type toiture, entretien chaudière, … Après ça dépend aussi de si tu es en appartement ou maison. Pour un appartement il faut surtout vérifier les PV d’AG.

 

[Aesma]

@Birgul Les agences immobilières ont intérêt à ce que la maison soit vendue et que cette transaction passe par elleux, donc iels vont te donner les tips pour que ce soit à un prix acceptable pour vous deux. Pour la négo à 60k à la base on pensait juste ne pas donner suite car trop hors budget pour nous, c'est l'agence qui nous a dit de tenter une offre agressive, au final ça restait trop cher même avec la contre-offre mais la maison était en vente depuis plusieurs mois, elle a été vendue dans le mois qui a suivi notre au prix de la contre-offre qui du coup était + en accord avec le marché.

 

[Aesma]

@Birgul Pour les prix il y a ce site qui répertorie le prix de vente des biens (mais comme on sait pas nécessairement l'état général ça ne donne pas toujours une bonne indication entre une maison de 100m2 à moitié en ruine et une autre de taille identique entièrement rénovée, DPE A etc) et en quelques années le marché peut aussi bien s'écrouler qu'exploser.

Sinon y a celui-là que je trouve plutôt pas mal, tu peux voir par ville, quartier, rue etc.

 

[Birgul]

@Russell @Aesma Merci à tous les deux et merci pour les sites, je vais jeter un œil !

Les frais de notaire ne sont pas inclus dans le prix au m², n'est ce pas ? D'après ton deuxième site, le prix de la maison convoitée est sacrément en dessous de la moyenne (~ 1800€/m² vs 2600 en moyenne). En regardant mieux, ça correspond au prix bas de la fourchette.

Bon, j'aimerais bien que la dame m'envoie l'adresse !

 

[KrissdeValnor]

@Birgul d'une manière générale les frais de notaires ne sont pas indiquées sur les annonces, de même une négociation s'entend toujours hors frais de notaires (sauf si spécifiquement indiqué bien sur).
Pour la négociation, comme mes voisines du dessus, si le bien est au prix du marché, dur de faire baisser le prix sauf si les propriétaires sont très pressés de s'en débarrasser type séparation ou héritage.

 

[Lady_M]

@Birgul

Y a ce site aussi pour estimer la valeur : https://la-loupe.immo/
Moins connu mais souvent très juste, avec la fonction "historique de ventes" qui te donne le détail des ventes récentes réalisées à l adresse.
Ça permet de faire le tour du quartier et de regarder des biens comparables.

Et pour la négo c est comme tout.
Ça dépend de qui a " l avantage" = qui a le plus à perdre si la vente ne se fait pas.

J ai vendu mon appart le mois dernier car comme je déménage pour habiter avec mon mari, j allais perdre l avantage fiscal de l exonération des plus values sur la résidence principale si je gardais le bien.
Je l ai donc mis en vente un peu à contre coeur, à un prix plutôt borne haute.

J ai eu une offre à -13% avec dossier béton, et j ai refusé. Pk ?

Parce que cette baisse correspondait quasiment aux impôts que l aurais eu à payer si je ne vendais pas du tout.
Du coup, à ce prix, je préférai garder le bien et le mettre en location (les loyers dans mon quartier permettait de rembourser totalement mon emprunt + charges de copro + TF vu que j ai eu un emprunt à 1,3% à l époque).
J ai donc fait une contre offre au mec a -6% (ce qui était mon grand max), il a refusé en mode "votre bien ne vaut pas ce prix vu le contexte " blabla
J ai baissé le prix de mon bien de 4% et j ai eu 2 offres dans la semaine, dont une au prix quand j ai dit que j avais quelqu un d autre sur le bien (ce qui était vrai). Et dossier béton aussi.

Donc en négo, ça dépend du rapport de force entre toi et le vendeur et de la réalité du marché. Plus un bien est surévalué et plus tu peux négo parce que personne ne va payer, mais il faut toujours aussi se souvenir qu un propriétaire a toujours comme plan B de ne plus vendre pour louer à la place, ce qui lui permet toujours de capitaliser pendant que toi tu restes locataire par la force des choses. Donc ça dépend du ratio entre le prix de vente et les loyers du secteur.
En gros si le loyer moyen rapporte plus de 4% du prix "net vendeur" du bien, la négo est compliquée.
Sauf si bien F ou G inlouable ou si beaucoup de travaux pour pouvoir louer

 

[Membre supprimé 198896]

@Tipyjama Tu peux pas vraiment vérifier Pour l'électricité c'est "vérifié" dans le diagnostique, rien pour la plomberie par contre... Aprés il faut quand même vérifier les compteurs électriques, d'eau, de gaz : ça permets de voir si ça été fait dans les règles de l'art et l'ancienneté du réseau. Tu peux aussi demander si il y a eu des dégâts des eaux par le passé (toiture et plomberie). Tu peux aussi tester toi même les prises électrique / téléphone / TV / robinets / chasse d'eau, nous perso on avait pas osé (et au final on s'est fait avoir avec les prises Ethernet reliées... à rien !).

 

[KrissdeValnor]

@Tipyjama comme pour une voiture d'occasion, tu achètes un bien immobilier 'en l'état'. Par contre le vendeur doit faire preuve d'honnêteté et ne pas cacher d'information et/ou mentir - mais c'est dur à prouver par la suite sans écrits. Et on a pas envie de passer pour l'acheteur relou qui décortique tout, au risque de voir le bien filer vers des acquéreurs moins pointilleux. Après pour avoir vu des trucs affreux, je ne me fierais jamais à 100% aux diagnostics électriques/amiantes/divers, c'est une indication, mais à prendre avec des pincettes.
Donc en gros, soit tu t'y connais un minimum, soit tu visite avec une personne de confiance qui elle a des connaissances, soit tu croisses les doigts

 

[Birgul]

Merci encore pour tous vos conseils

Donc on a visité, on a même fait une proposition (que l'AI ne transmet que 24h après) et on a renoncé face à l'ampleur du défaut. Une salle de bain en enfilade de la cuisine (ce n'était pas précisé dans l'annonce), ce n'est pas possible et réaménager tout ça a un coût trop élevé pour notre budget. C'est dommage parce qu'elle cochait vraiment toutes nos cases, que son côté un peu atypique nous plaisait bien, le quartier aussi et qu'on se projetait vaaaaachement bien dedans !