Le topic de l'achat immobilier

[KrissdeValnor]

@Pouquette je peux me tromper, mais comme je l'avais compris chez le notaire, on est propriétaire d'un morceau du bien, et c'est écrit noir sur blanc dans les documents de vente. Dans mon cas, mon mari avait un gros apport et on a pris un emprunt pour le reste à 50% chacun. Donc dans les faits, mon mari était propriétaire du bien à hauteur de mettons 70% et moi de 30% (je ne me rappelle plus des chiffres exacts, c'est pour l'exemple). Et cela comprenais aussi les frais de notaires, les frais sont de toute manière perdus, il me semble logique qu'ils soient payés à la proportionnelle de la valeur du bien de chaque partie.
Après en cas de revente, chacun récupère sa part, ça veut dire que si il y a plus-value, celui qui a plus, récupère plus que son apport. Et si il y a moins-value, et bien celui qui a mit plus, perd une partie de son apport.
Après peut-être que c'est différent dans ton cas, ça doit normalement être indiqué dans les documents notaires qui ont été faits pour la vente.

 

[Alpha]

Bon, j'ai vu la courtière et mon conseiller bancaire, et j'ai eu mon père au téléphone. J'ai de la chance, avec ce qu'il est prêt à me donner + ce que j'ai déjà, c'est bon, je peux avoir un apport dès maintenant, et j'aurais même de l'épargne en rab.
Mais le souci c'est plutôt le taux d'endettement et le montant des mensualités que je pourrais avoir actuellement. La courtière a fait la simulation : en prenant en compte "mon" apport et mon salaire, la valeur maximale des biens que je pourrais avoir est trop basse par rapport aux biens que je vise. Après, les mensualités peuvent être augmentées a posteriori, donc je vais quand même continuer à regarder les annonces au cas où un appartement attire vraiment mon œil ! Mais sinon pas grave, je vais attendre un an et demi que mon statut change et mon salaire avec

En tout cas je suis rassurée d'avoir vu la courtière, elle m'a tout bien expliqué concernant les différents frais à payer, les assurances, les garanties, etc. Je sais qu'elle bosse très bien puisque c'est la courtière de trois de mes amies qui en sont très contentes, donc je pense continuer avec elle quand je serai prête à acheter !

 

[Pouquette]

@KrissdeValnor

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[Andromeda14]

Hello à toustes, je commence à concrétiser un projet immobilier et j'ai un tas de questions cruciales auxquelles je suis sûre vous avez des réponses:

Spoiler: Questions

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[Andromeda14]

Aaaah les DPE, je suis en plein dedans.
Quand j'ai acheté mon appartement, en 2020, c'était un DPE E. Le DPE était réalisé sur la base des factures de consommation d'électricité. Et en 2021, la norme DPE a changé et maintenant, ils sont réalisés sur la base d'un diagnostic de l'équipement etc. Comme je loue mon appartement, j'ai renouvelé le DPE la semaine dernière. Après avoir pourtant changé les radiateurs et mis du double vitrage : je suis G. G inlouable en énergie primaire (mais on loue jusqu'à l'année prochaine sur l'énergie finale, pour moi c'est encore bon). Et j'ai commencé à regarder comme faire pour que mon appartement soit bien mieux isolé : l'isolation des murs, c'est rien : on a fait une simulation avec le diagnostiqueur, je gagnerai 9 ans de décence avec une isolation intérieure de 5 cm. En fait, si tu as fait radiateurs, fenêtres, portes etc. ce qui compte c'est : l'isolation extérieure des façades. Et là, à l'achat c'est carrément avec le syndicat de copropriété qu'il faut voir si un ravalement avec isolation a été voté/payé ou va l'être (et ce sera pour ta pomme mais bon, c'est une investissement intéressant, quand on peut, le ravalement). En revanche, une fois que tu as montré que tu avais fait, en intérieur, tous les travaux d'isolation préconisés par l'Etat, mais que tu ne dépasses quand même pas la classe DPE qui te permet de louer, tu peux obtenir une dérogation et le louer malgré tout (je n'en suis pas encore là, le diagnostiqueur m'en a parlé seulement de cette dérogation mais je ne m'y suis pas plus intéressée que ça).

@BravoCharlie a combien s'élevaient les coûts des travaux pour les radiateurs et le d'oublie vitrage (et pour quelle surface) please ? As-tu pu les faire financer en partie ?

 

[Cagliary]

@Andromeda14
Alors, je suis en Belgique et on acheté il y a 5 ans, mais les calculs me paraissent chelou...

Spoiler: Ne pas citer SVP

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[Andromeda14]

@Cagliary j'aimerais tellement qu'ils le soient (chelou, et donc faux), mais j'ai l'impression que la conjoncture actuelle (augmentation des taux) joue beaucoup :s

Spoiler: Spoiler

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[Quetsche]

@Andromeda14 Essaie de faire une simulation sur Pretto, je trouve pas mal leur simulateur (ça prend en compte tous les frais classiques dans leur calcul (notaire, garantie etc)).
Après les taux ont fortement explosé donc les capacités d'achat d'il y a un an et aujourd'hui ne sont plus les mêmes...

 

[Andromeda14]

@Birgul sur 25 ans aussi (on peut pas se permettre moins si on veut un T3 dans un endroit pas trop pourri). Votre emprunt vous l'avez eu finalement ? Et il y a combien de temps ?
@Quetsche justement, concernant pretto: j'avais fait une simulation sur l'appli et ma capacité d'emprunt était censée s'élever à 270-300k, mais le conseiller pretto m'a clairement dit qu'on pourrait pas avoir de crédit pour un bien à plus de 235k (c'est lui le courtier dont je parlais, puisque pretto est un courtier en ligne). En gros entre ce que dit l'appli et ce que dit le conseil il y a 40-70k€ de différence.
Je suis assez deg car on a vraiment fait bcp d'efforts pour avoir cet apport (zéro aide familiale et vraiment chaque centime récolté difficilement), et on est trop vieux pour acheter un T2 "en attendant"...

 

[Aesma]

@Andromeda14 Je viens tout juste d'emménager dans un T3 en IDF

Spoiler

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Acheter en IDF c'est assez vague, entre Melun et Paris 3 c'est le grand gap et même pour une ville comme Montreuil on passe de 8k le m2 à 50m du métro à 4k en s'éloignant vers l'est.

Avec un petit budget, il faut s'éloigner, viser les communes les moins chères voire tabler sur l'ouverture des futures lignes de métro (la 11 vers Montreuil, Romainville et Rosny ouvre incessamment, il y a aussi la 14 et la 15 au sud qui sont bien avancées - et devaient être finit pour les JO mais perso j'y crois pas ) Le RER est aussi une alternative, il vaut parfois mieux être à 5min d'un RER qui t'emmène en moins de 15min dans le centre qu'au terminus d'un métro obscur (la 8 vers Créteil est pas mal dans le genre c'est cool parce qu'il y en a + tard mais je me souviens d'un appart coup de coeur à Maisons-Alfort, on était à 5min à pied de la gare RER et donc à 15min porte à porte de Chatelet, ça me rapprochait énormément de mon taf qui pourtant était à l'opposé de Paris)

Nous on voulait absolument un extérieur donc ça limitait nos recherches, sachant que suivre les annonces est presque un taf à plein temps, les bonnes annonces (les biens cools et à un prix raisonnable) partent hyper vite, je me souviens d'une maison à Romainville, on avait programmé une visite le mercredi on nous a rappelé le mardi, il y avait déjà 2 offres dont un paiement comptant Mais on trouve, après faut vraiment élargir son horizon, parfois aller voir des trucs qui ne donnent rien niveau photos (mais qui marchent au niveau de vos critères)

 

[KrissdeValnor]

@Andromeda14 je viens de faire quelques simulations sur meilleur taux.com (pas besoin de s'inscrire pour faire des simulations rapides avec leurs calculettes) et ça correspond assez à ce que vous a dit le courtier. Et comme vous débutez, je me permet de rappeler qu'il faut également prendre en compte les frais de notaires, 7-8% du prix du bien dans l'ancien, donc pour 200k€ ça fait environ 14k€ ce qui n'est pas négligeable.
Les taux sont remontés très vite et très fort ces derniers mois, tu peux toujours voir ce qui se pratique ailleurs, mais j'ai bien peur que vous aillez du mal à emprunter plus, d'autant que les banques sont ultra frileuses actuellement et demandent ceintures et bretelles aux emprunteurs.
Pour tes autres questions, si tu compte uniquement sur les aides de l'état pour te chauffer, oui c'est mauvais calcul (enfin on peut toujours palabrer des heures sur ce qui est confortable ou non pour chacun - après j'ai pas trop compris ta question en fait). Par contre, je dis un grand oui, si les aides de l'état servent à faire des travaux de rénovation (et non remplacer des grilles-pains par d'autres radiateurs électriques ce n'est pas de l'amélioration énergétique). Mais même avec les aides de l'état, ça ne paiera pas tout, donc se garder de l'argent, en plus de l'achat pour faire ces travaux. Après en copropriété, ce n'est pas toujours simple, car bien souvent soumis au vote en assemblée générale alors parfois très long, et/ou qui peut se faire refusé.

Ensuite ta dernière question pour le temps de détention minimum, bah ça dépend .
Mettons que tu achètes un appart 250 k€, il te faut en plus payer 18 k€ de frais de notaire soit une opération à 268 k€. Tu dis avoir un apport de 40k€, il te faut donc emprunter 228k€. D'après meilleurtaux, sur 25 ans ça fait une mensualité à 1208 €/mois (on est quasi au max de votre capacité d'emprunt). Admettons que pour ce logement le loyer équivalent soit de 1000€ (j'ai fichtrement aucune idée de combien ça peut se louer, je connais pas du tout ce secteur, ce sera à adapter).
En général, on dit qu'il faut à minima pouvoir rembourser les frais de notaires, donc ça fait 18 mois de détention minimum (en admettant que tu revendes au prix d'achat). Bon ça c'est le strict minimum, après tu peux aussi impacter le foncier (là pareil aucune idée, je vais prendre comme pour chez moi 1,5k€/an), pour 2 ans, on rajoute donc 3 mois. En conclusion, dans l'exemple que j'ai pris, il te faut donc garder au moins 2 ans ton logement (et y habiter ) pour ne pas perdre d'argent.
Après tu peux aussi ajouter d'autres éléments, comme le coût de l'emprunt, les assurances emprunteur, les charges de copropriété, bref tout ce que tu n'aurais pas à payer si était simple locataire, mais c'est un peu plus compliqué

 

[uefuef]

@Andromeda14 Alors nous on a acheté l'année dernière, juste avant la montée des taux, avec des revenus d'environs 4000€/mois et un apport de 30 000€ on avait une capacité d'emprunt de 310 000€ max, et pour nous ça donnait des mensualités trop élevés. On a préféré viser un bien moins cher (on a finalement emprunté 264 000€) pour avoir des mensualités plus basses, et je vous invite à réfléchir à cet aspect là aussi parce que dans la vie quotidienne c'est surtout ça qui a un gros impact ! Il faut effectivement prendre en compte le chauffage, mais aussi l'assurance, la taxe foncière, bref beaucoup de chose qui viennent s'ajouter petit à petit en plus des seules mensualités. Nous juste remboursement du crédit + assurances du crédit on en est déjà à presque 1100€/mois. On a peu de chauffage parce qu'on a une maison récente et bien isolée (DPE A) et c'était pour nous un point très important. On a visité des maisons très chouette mais avec un DPE D, et les proprio nous confiait payer 200€/mois de chauffage. Nous on paye environs 50€/mois de chauffage (lissé sur l'année). Je précise qu'on habite pas en région parisienne, on vit dans le Sud dans un département assez cher mais qui reste bien plus abordage que la RP of course. Bref, les mensualités c'est pas ce à quoi je pensais tout de suite quand on essayait d'évaluer notre capacité d'emprunt et c'est notre courtier qui nous a permis de réaliser qu'on devait le garder à l'esprit. Même si ça rentre dans nos 33% d'endettement, est-ce que pour nous c'est ok de passer de 800€ de loyer (l'appart qu'on louait avant d'acheter) à des mensualités à 1200 ou 1300€ ? Alors oui techniquement c'est un investissement mais est-ce que dans la vie quotidienne ça va le faire ? Par rapport aux autres dépenses du foyer ? C'est tout ça qu'il faut envisager, pour avoir une idée d'à quoi ressemblera la gestion des finances une fois le bien acheté.