Le topic de l'achat immobilier

[Aesma]

@Toasted_Almond Le gros intérêt du neuf c'est que les normes DPE sont plutôt costaudes donc moins besoin de chauffe, je te recommande quand-même de regarder le système de chauffage prévu, nous on a vu pas mal de projets avec du gaz ce qui est dommage car les prix vont exploser mais on a aussi vu des logements neufs avec de la géothermie et des trucs comme ça qui sont écolos et économiques (gros gain d'argent sur le long terme)

Sur du neuf il y est supposé y avoir la garantie décennale donc si il y a un souci dans les 10 ans, ça devrait être pris en charge. En parlant de charges attention car sur une résidence elles peuvent mettre quelques années avant d'être au "bon" prix, il peut y avoir des ajustements, dans un sens comme dans l'autre.

Et oui il y a souvent des retards, des petites malfaçons, dans les apparts qu'on avait visité il y avait un litige en cours pour une résidence toute récente car le revêtement de l'un des bâtiments n'avaient pas été fait, pour l'appart qu'on a pris c'était des radiateurs qui fuitaient (d'ailleurs on s'est rendu compte en arrivant qu'il y avait toujours un tout petit souci, y en a un qui fait du bruit en position "éteinte", c'est ballot vu que c'est celui dans la chambre du coup les premières nuits on chauffait pour pouvoir dormir )

Pour la TVA je ne sais pas trop, mais il faut aussi prendre en compte pour le neuf que
1- tu peux obtenir un prêt à taux zéro qui finance une partie du projet (et avec les taux qui explosent c'est pas du luxe)
2- les frais de notaire sont réduits (il me semble qu'on est sur 2% au lieu de 7% dans l'ancien)
Ça permet de compenser la personnalisation du bien (et l'air de rien l'emplacement d'une porte sur une baie vitrée ça peut déjà modifier tout ton aménagement)

 

[June_]

Hello les Madz !
Je me lance aussi dans un projet d'achat avec mon compagnon. Nous sommes à la première phase, c'est à dire définir notre capacité d'emprunt et lancer quelques visites pour valider que nos critères sont bien en adéquation avec ce qu'on peut s'acheter. J'habite en zone tendue (Paris, pour ne pas la nommer) et j'aurai voulu savoir si quelques unes d'entre vous ont expérimenté l'achat en zone (très) tendue.
Je vous pose la question car je rencontre deux soucis :
- Les agents immobiliers ne me répondent pas pour les visites (j'utilise pourtant Jinka donc je suis à peu près sure de spotter les annonces quand elles sortent...). Est-ce que vous avez des tips ? Plutôt SMS qu'appel ? Se déplacer en agence ..?

- Est-ce que vous avez pu négocier un peu les prix, ou est-ce que zone tendue veut dire que dans tous les cas quelqu'un donnera le prix demandé (bon je sais que cette deuxième question est plus vague.)

Merci à tous.tes !

 

[Onirinaute]

@June_ Pour ta première question, contacter les agences en amont en leur donnant tes critères pour qu'ils t'appellent lorsqu'un bien correspond à ce que tu veux avant même de publier l'annonce, c'est ce qu'on a fait et on a eu plusieurs visites de cette façon

Pour la 2e ma zone n'est pas aussi tendue donc je ne peux pas te répondre.

Nous on a signé le prêt pour de bon ça y est
Et le contrat qui indique qu'on peut emménager gratuitement fin aout avant la signature.
Prochaine étape les devis pour les travaux cuisine et salle de bain !

 

[KrissdeValnor]

@June_ zone tendue ici aussi (et pourtant c'est très loin de Paris)
Comme @Onirinaute faire le tour des agences immobilières avec ses critères c'est une bonne idée. En général, en zone tendue, les biens immobiliers sympas et à prix corrects (vu qu'en général les acquéreurs ont souvent les mêmes critères : lumineux - en étages élevés - localisation - etc) ne passent pas les annonces, ils sont vendus avant.
Ensuite, il y a pas de secret, il faut être réactif, et si il y a un truc intéressant, répondre vite, quitte à finalement annuler. A l'époque je regardais LeBonCoin 3 fois par jour et programmais des visites, que j'annulais éventuellement ensuite après discussion avec mon mari.
Et surtout surtout surtout, être vraiment au point sur ses critères, car si une agence vous fais visiter un truc qui coche toutes vos cases, avec un prix correct, et que vous tergiversez, vous êtes pas surs, etc, il va vous casez dans les pénibles qui savent pas ce qu'ils veulent et il risque de plus vouloir vous montrer d'autres trucs sympas. En bref, il faut être prêt à faire rapidement une offre si ça vous plait. Bon ça veut pas dire se jeter sur n'importe quoi non plus, mais être au point sur ce qu'on veut vraiment, sur le prix qu'on est près à faire et pouvoir se décider rapidement. Eviter les 'je veux en voir encore 1 ou 2 pour me rassurer que celui-ci est le bon'.
Pour le prix ça dépend, si le bien est affiché à un prix correct, c'est pas évident de négocier, et négocier pour négocier, c'est prendre le risque de voir le bien nous passer sous le nez. Après il faut aussi être raisonnable dans ces attentes, et le mieux c'est demander au vendeur le jour de la visite, un truc du style 'une marge de négociation est-elle possible ? Jusqu'à combien vous pensez qu'on peut aller ?'.

 

[June_]

@Onirinaute @KrissdeValnor

Merci pour vos retours et précieux conseils !
Je pense être plutôt réactive (J'utilise l'appli Jinka qui envoie une notification dès qu'une annonce dans tes critères est publiée sur n'importe quel site immobilier, y compris pap et leboncoin, je sais que cette appli avait été évoquée sur le topic donc merci pour le tip c'est super pratique !) mon problème c'est d'arriver à joindre les agents immobiliers pour décrocher une sacro sainte visite... Je n'ai peut-être juste pas eu de chance. Ou alors comme évoqué, le bien est déjà sous offre via et donc ils ne prennent plus de visites

Je vais suivre vos conseils et aller déposer mes critères en agence ! (Ca risque d'être long, j'en ai déjà au moins 8 aux alentours immédiat de mon domicile mais à la guerre comme à la guerre )

 

[Colonel Mustard]

@June_ On a acheté en zone très tendue, le bien a été mis en vente le vendredi et les premières visites avaient lieu le lundi. Ça a été la seule et unique journée finalement puisque nous sommes plusieurs à avoir fait une offre, toutes au prix parce que ça part très vite dans le secteur donc en gros soit tu t'alignes, soit tu passes à côté. Donc, de ma propre expérience, je ne conseillerais pas la négociation si tu as eu un gros coup de cœur et si tu es en accord avec le prix de vente (l'idée n'est pas de se faire arnaquer non plus sous prétexte que c'est la crise, il faut quand même que ce soit cohérent avec les prix du secteur, etc.) Pour obtenir la visite, on a tout de suite appelé, vraiment dans la foulée de la parution de l'annonce. Le fait d'habiter déjà dans la résidence (en location à ce moment là) a beaucoup joué en notre faveur. J'avais aussi écrit une lettre pour expliquer notre projet de vie, de famille, et je l'ai jointe à notre offre, ce qui a permis de se distinguer en ajoutant un peu d'humain dans la transaction

 

[Pélagique]

ola, ma petite contribution complémentaire :
négociation : si le bien est au prix du marché et en bon état, pas de négociation possible à mon sens dans une zone tendue. il y a forcément quelqu'un d'autre qui le prendra au bon prix. par contre si le bien est en mauvais état, a besoin de travaux importants (mise aux normes de l'électricité etc.) là en général ça part moins vite, les gens ont besoin de faire évaluer les travaux, faire faire des devis donc ça peut être possible de négocier pour

Mon conseil serait de visiter plusieurs appartement pour être bien au clair sur les critères (à adapter à sa situation - nous on avait fait comme ça donc je fais une liste, mais ça n'a rien d'officiel) :
- les critères de base / essentiels : taille, nombre de pièces, emplacement, prix
- les critères importants (les must have) : présence d'un parking, d'une cave, d'un balcon, d'un jardin, travaux à prévoir ou non, isolation, ...
- les critères accessoires / "les +" : couleur des murs, orientation, état général de la copro, agencement de l'appartement, cuisine aménagée etc.
et les points de ces différents critères sur lesquels il est possible de faire ou non des concessions.
et aussi avoir une liste de questions, vis à vis de l'appart ou de la copro : est ce qu'il y a des problèmes inflitration d'eaux, comment est l'insonorisation etc.

on ne visitait que des biens qui correspondaient aux critères essentiels, on ne se projetait que sur ceux qui avaient les must-have (pour nous : pas de travaux et parking) et on a fait une offre que sur ceux qui correspondaient à une partie de nos attentes sur les critères +. on voulait un balcon, mais on a fait une concession sur ce point. avec cette méthode on était prêts à faire une offre dans la foulée de la visite du bien qui nous plaisait.

et pour le côté tendu : Si un bien a l'air d'avoir du potentiel sur les photos de l'annonce, on demandait à quelle heure était la première visite et si elle était prise, on demandait soit la suivante, soit à visiter encore plus tôt.
notre organisation était : je recevais les alertes des annonces dès qu'elles paraissaient. je faisait le tri dans celles-ci et j'envoyais à mon amoureux qui se chargeait de la prise de rdv :
- rdv à demander (a priori pas de coup de coeur mais on ne sait jamais)
- rdv à demander en urgence (les appart avec le + de potentiel vu les photos et informations)

et sinon de mon expérience, si les propriétaires sont présents à la visite mais qu'ils passent par une agence, ils ne sont pas trop ouvert à la discussion sur le prix en direct avec les acheteurs potentiels (ça dépend peut-être des gens)

 

[Gringo]

Oui va te présenter! Faut que tu fasses le tour, tout n'est pas en ligne. C'est du boulot de faire des visites, donc si l'agent sait que le bien qu'il vient de rentrer va complètement aller à une personne qu'il suit depuis plusieurs mois, il va pas se faire chier à faire 15 visites, mais juste une avec la personne en question.
Quand tu auras finis ton tour de présentation, recontacte régulièrement les agents qui t'ont plu et avec qui t'as envie de discuter pour qu'ils t'identifient, te reconnaissent.
Avec un peu de bol il y en a un qui te diras "bon tout ce qui est en vitrine est sous offre au prix, ça ne sert à rien que je vous fasse visiter, par contre ce matin j'ai rentré ceci, j'ai pas encore eu le temps de le mettre en ligne, on peut visiter ça demain".

C'est comme ça que tous mes copains en zone tendes ont acheté: ils ont bien sympathisé avec un ou deux agents immobiliers, ils étaient réactifs pour visiter et au final ils étaient les premiers à visiter avant même que ce soit en ligne.

Mais ne t'inquiète pas trop pour le tour des agences, c'est quand même les mêmes groupes qui sont partout (donc avec la même base de données), ça va être vite fait.
Par contre attends toi à que ça puisse prendre plusieurs mois, voir même un an avant de trouver ce qu'il te faut.

Sinon mon compagnon est en train de contre-visiter, un an après le début des démarches. Pareil on est sur une visite où le bien n'a pas été mis en ligne.
Le prix est 60 000€ trop cher. Croisez les doigts pour que ça passe (bon si j'étais le proprio je demanderais quand même à ce que ce soit mis en ligne avant d'accepter notre offre hyper basse, mais dans nos arguments il y a que cette maison correspond tout à fait à notre projet atypique, mais n'est pas du tout adaptée à une vie plus classique ou à une résidence secondaire/tourisme. Pour moi, à part nous, personne ne l'achètera)

 

[June_]

@Gringo @Pélagique @Colonel Mustard merci pour tous vos précieux conseils !
Je vous tiendrais au courant de l'avancée du projet Et peut-être de la découverte d'autres techniques miraculeuses pour d'autres Madz qui sait !
Et bon courage à tous.tes pour vos projets respectifs, je vous lis en sous-marin avec attention.

 

[Aesma]

- les critères de base / essentiels : taille, nombre de pièces, emplacement, prix
- les critères importants (les must have) : présence d'un parking, d'une cave, d'un balcon, d'un jardin, travaux à prévoir ou non, isolation, ...
- les critères accessoires / "les +" : couleur des murs, orientation, état général de la copro, agencement de l'appartement, cuisine aménagée etc.

C'est marrant parce que j'aurais pas du tout donné les mêmes exemples pour les critères la couleur des murs pour moi c'est vraiment le truc accessoire ++++ par contre l'agencement de l'appart c'est limite + important que ses m², un 45m² selon comment s'est foutu ça peut tout aussi bien faire un petit T3 + que correct qu'un studio affreux et mal conçu, idem pour le nombre de pièces, selon l'agencement y a moyen de créer ou de fermer des espaces.

Pour le fait de négocier le prix on s'en remettait souvent à l'agence qui nous disait si il y avait une négo envisageable ou pas, sur nos 3 offres on a chaque fois négocié (et de manière plutôt agressive ) on a eu systématiquement une contre-offre mais elle était toujours bien en-dessous du prix initial, on avait notamment fait une offre à 280k pour une maison affichée à 340k, on avait eu une contre-offre à 305k soit 35k en-dessous (!), c'était notre première visite et en passant à la banque on avait eu la mauvaise surprise de découvrir que notre budget était bien inférieur à celui envisagé, on ne pensait pas proposé un prix aussi bas mais l'agente immo nous y a poussé (la maison était en vente depuis un moment, elle nous avait relancé plusieurs fois, au final 305k ça restait trop cher donc on l'a pas eu mais le fait qu'on ait eu une contre-offre à ce prix a surement aidé à ce que d'autres la prennent vu qu'elle a effectivement été acheté à 305k quelques semaines après notre offre)

 

[Pélagique]

C'est marrant parce que j'aurais pas du tout donné les mêmes exemples pour les critères la couleur des murs pour moi c'est vraiment le truc accessoire ++++ par contre l'agencement de l'appart c'est limite + important que ses m², un 45m² selon comment s'est foutu ça peut tout aussi bien faire un petit T3 + que correct qu'un studio affreux et mal conçu, idem pour le nombre de pièces, selon l'agencement y a moyen de créer ou de fermer des espaces.

alors, on a visité des appartements avec des murs que que trouvais affreux (violet foncé / noir) ^^' ou avec des papiers peints très spéciaux et pas bien posés. ça jouait grave en défaveur de l'appart !
et pour l'agencement on avait de base un critère surface + nombre de chambres, pour moi la notion d'agencement c'était plus les aspects : cuisine ouverte ou non, toilettes séparées ou non (et pas la possibilité d'avoir plus de chambres ou pas). mais je ne sais pas si je suis claire.
enfin bref, c'est pour ça que j'ai bien que ce sont des exemples perso à adapter à ses priorités

 

[Aesma]

@Pélagique Un mur noir se repeint mais je comprends pour le papier peint mal posé, nous sur ce plan ça va par contre on avait un sol super mal posé, avec des interstices et c'était vraiment naze (surtout que c'était dans la cuisine et la salle de bain donc y a de l'eau et parfois de la bouffe qui pouvait glisser dedans donc moisissure + asticots, miam miam, mais on était en loc)

Mais ce que tu dis sur les murs me fait penser à un autre truc, on avait visiter un appart DPE A (géothermie !!) on s'attendait à un truc de fou d'autant que l'immeuble était ultra récent genre 2018 ou 2019 et y avait des tâches partout sur les murs (humidité, saleté), des fissures, beaucoup de trucs très très abimés, on était parti en courant (bon l'autre problème de cet appart était aussi son emplacement et ses nuisances sonores mais l'état général en comparaison de son âge nous a clairement fait déchanté)

Et pour l'agencement, j'ai souvenir de mes premières recherches d'appart en couple où l'une de nos premières visites c'était un 26m² avec la chambre dans un espace triangulaire, tu pouvais mettre un lit en biais et c'est tout par contre la salle de bain était immense avec une baignoire, une fenêtre. Autre spécialité avoir un ou des couloirs qui te mangent 30% de l'espace (Youhou super un 50m² ! Ah.... en fait il y a 12m² de couloir étroit), ou alors tu voulais un 3 pièces pour avoir deux chambres séparées sauf qu'elles sont en enfilades, si il y a des escaliers ils sont au milieu du salon ce qui te limite ++ au niveau de l'ameublement, les toilettes séparés mais en fait y a pas de lavabos à proximité faut traverser la moitié de l'appart pour en trouver un, la cuisine est aménagé mais y a un lavabo minuscule dans un angle donc c''est vraiment pas pratique etc etc alors que sur des trucs petits quand c'est bien conçu ça change vraiment la donne (ok la cuisine fait 5m² mais y a des placards partout, la salle de bain est encore + petite mais y a tout ce qu'il faut -douche, lavabo, emplacement MAL, WC, tiroirs- y a que 30m² Carrez mais au sol on est à 70m² donc on peut caler plein de trucs dans les sous-pentes...)