Patrimoine, argent, tracas : le topic des Madz qui ont des sousous

[Membre supprimé 359403]

D'ailleurs je ne résiste pas à vous partager cette petite anecdote.
Cette année, mon cher et tendre a ouvert une assurance-vie. N'écoutant pas mon avis (éclairé), il a choisi un produit proposé par son assurance (red flag), qui affiche des performances respectables mais un minimum à l'ouverture élevé pour bénéficier des frais offerts sur le dépôt (red flag pour moi) et surtout des frais sur les versements (red flag). Je le préviens "attention, c'est dommage, y'a plein d'AV qui n'ont pas ça". Réponse "t'inquiète, le conseiller m'a dit qu'ils proposent régulièrement des promos "frais offerts" sur les versements, je m'arrangerai pour les faire à ce moment-là !"

(fast forward à hier)
Lui : ".. et donc j'ai mis en place des versements mensuels vers mon AV"
Moi "Mais y'a pas des frais ?"
Lui "Ah euh ben si mais je me suis fait un peu avoir, pour l'instant j'ai vu passer aucune promo sur les frais, c'est malin ..."

*shocked pikachu face*

edit : mince mes petits emojis "red flag" ne s'affichent pas, j'ai dû les écrire en toutes lettres

 

[KrissdeValnor]

@Julietnaked bien fait pour ton chéri, tu vas pouvoir te pavaner avec tes placements plus intéressants d’années en années

D’ailleurs j’ai été très vilaine, avec mon sous-chef relou on a parlé un peu investissement/immobilier et je ne l’ai pas dissuadé d’ouvrir un PEL, je me suis fortement mordu la langue mais je n’ai rien dit (ni en bien d’ailleurs). Je sais que c’est mesquin m’enfin le gars touche le triple de mon salaire annuel, il peut bien en perdre un peu sur le dos de l’inflation, ça va pas le faire boiter

 

[Clemdelapampa]

Besoin de votre avis

Il y a quelques mois, je me suis questionner sur un investissement immobilier locatif. A l'époque, je suis passée par plusieurs phases;
1/ se rendre compte qu'on a une belle capacité d'emprunt non utilisée (proprio de notre résidence, 17,5% d'endettement)
2/ se renseigner et se rendre compte qu'il est quasiment impossible d'avoir un cash flow neutre dans notre ville (très forte augmentation des prix de l'immobilier + loyers plafonnés)
3/ se reporter sur une ville voisine - dynamique, prix raisonnable, 2h de route
4/ suivre les annonces et se rendre que nous n'avons ni le temps, ni l'énergie de faire ces trajets
5/ se résigner et se dire que tant pis
Mais ça continue de me titiller.

Je me questionne actuellement sur l'intérêt d'un investissement en cash-flow négatif.

Avantages:
- avec les multiples déductions du statut LMNP, je n'aurai pas d'impôt supplémentaire à payer sur cet investissement
- gestion beaucoup plus simple
- ça vaut peut-être la peine de payer 100 euros/mois pour avoir un bien sympa dans 20/25 ans - sans compter une éventuelle valorisation du prix

Inconvénients:
- si nous décidons de déménager, ça limitera notre capacité d'emprunt pour une nouvelle résidence principale ( ville chère )
- éventuels soucis liés à l'investissement locatif
- si le marché se casse la figure, se retrouver à rembourser un bien qui ne vaut pas grand chose

Qu'est-ce que vous en pensez?

Hello,
Je vous suis dans l’ombre depuis un moment mais je me permets d’intervenir car j’ai un studio acheté en 2017 que je loue.
J’avoue que le fait d’être près de mon studio est un avantage car quand il y a un souci, c’est plus simple d’y aller (ex : une ex-locataire m’avait bouché les toilettes, inondation du sol donc appel du plombier en urgence et je me suis rendue sur place direct ou alors mon locataire actuel qui est ultra relou et chez qui j’ai passé bcp de temps au début).

En plus, si tu es dans une grosse ville un peu étudiante, à mon sens, ça se louera toujours donc le « risque » est plus faible de se retrouver avec un bien sur les bras....

Regarde aussi tout ce qui est taxe foncière parce que moi c’est hors de prix et ça grève pas mal le budget!

 

[Clemdelapampa]

@Clemdelapampa

Merci pour ta réponse. Tu as raison de mentionner la taxe foncière, je l'avais bien prise dans mes calculs pour calculer le cash-flow.

Si ce n'est pas trop indiscret, quel est le bilan financier mensuel entre dépenses et recettes? Et plus globalement, es-tu satisfaite de ton opération?

J’avais un très bon apport, des mensualités faibles au début que j’ai demandé à augmenter pour en finir le plus vite possible avec le crédit.

Avec l’augmentation des mensualités, les impôts et les charges de copropriété élevées (il y a ascenseur + concierge), je suis légèrement en négatif à l’année.
Cependant, quand le crédit sera fini en 2027, ce sera un complément de revenus très intéressant.

Avantages : si le locataire est bien, ça roule tout seul, les loyers rentrent et c’est un complément de revenu « facile ». J’en ai un qui est resté 2 ans 1/2, il a dû m’appeler 3 fois sur la durée, c’était top.

Inconvénients : je regrette d’avoir acheté dans l’ancien car pas mal de réparations à faire + mes deux derniers locataires ont été extrêmement difficiles, genre le dernier m’appelle quand il faut re-visser quelque chose, n’est pas content des meubles fournis, en veut d’autres... c’est de la gestion de personnes et je ne suis pas toujours à l’aise.

 

[KrissdeValnor]

@L'Oeil de la Lune ça va bientôt faire 4 ans qu'on a un appart en LMNP, et on a un cashflow négatif. En vrai, on pourrait largement augmenter le loyer pour se dégager un petit gain de genre 10/20€/mois sans que ça soit un frein pour trouver des locataires. Mais mon mari avait trop la trouille de pas trouver de locataires, tant pis ça sera pour les prochains locataires.

Actuellement on arrive à tout auto-financer à part le foncier (qui fait bien mal - mais on finance tout le reste).

Après selon moi, les seules manières d'avoir un cash flow positif se jouent au moment de l'achat avec au choix :
- acheter un truc miteux et engager de gros travaux pour le pimper, éventuellement le séparer en plusieurs.
- faire vraiment un gros gros coup au moment de l'achat.
- acheter un truc nul qui restera toujours nul car mal placé, avec des locataires qui tournent beaucoup, voir ne pas arriver à louer du tout.
- profiter de la misère humaine en louant à prix d'or des trucs plus qu'insalubres, à des gens qui ont le choix entre ton taudis et la rue.

Ici on a fait le choix d'un truc qui est pas super rentable mais ou j'arrive à trouver des locataires super dans la semaine (mon annonce ne reste jamais plus de 3 jours sur le bon coin). L'appart est sympa, basique mais agréable, il y a un jardin, à 2 pas du centre du bourg, dans le quartier 'huppé' d'une petite ville recherchée. Bref je me vois clairement y vivre moi-même, et pour moi c'est un critère essentiel (probablement non compatible avec le rendement pur). Après c'est notre 1er bien en LMNP, et je voulais pas me lancer dans un truc compliqué, on savait que le louerais bien, qu'on aurait pas de travaux à gérer et ça nous rassurait. Et si c'était à refaire, je ferais tout pareil.

On réfléchit à en faire un second, mais plus axé rentabilité, avec des travaux. Je sais pas trop quand, d'ici 2/3 ans ça serait bien.

En vrai, si tu as des bons locataires, t'as plus besoin de faire grand chose. Le plus long, c'est le premier à mettre en place, bien choisir les dossiers, et après ça roule.

N'hésites pas si tu as des questions,

 

[KrissdeValnor]

@Clemdelapampa @KrissdeValnor

Est-ce que vous avez déjà votre résidence principale? Et si oui, est-ce que vous envisagez d'en changer dans les prochaines années?

On envisage un déménagement dans 4-5 ans et c'est mon principal point de blocage. J'ai peur que cela ne grève notre capacité pour un future achat.

On est/était déjà propriétaire de notre résidence principale. Il n’est pas impossible qu’on change de maison dans un avenir moyennement proche. Mais ça sera uniquement quand on aura remboursé le crédit (un peu moins de 10 ans). Et si on le fait, on gardera notre maison actuelle qu’on mettra en location.

C’est vrai que si tu envisages de changer de résidence principale, ça peut impacter ta capacité d’emprunt. Après ça dépend du prix de l’immobilier vers chez toi, du type de bien que tu souhaites acquérir, de l’apport que tu es capables de mettre, etc. Si tu penses que tu sera ‘juste’, ça risque en effet d’être compliqué et de t’obliger à vendre ton bien en LMNP.
Mais avec un LMNP, tu peux t’endetter bien plus, et les loyers perçus augmentent tes revenus, alors selon, la marge de manœuvre peut-être bien augmentée. Aussi si tes revenus sont importants, la banque regarde ensuite un reste à vivre minimum. Quand on a réalisé notre LMNP on était endetté à un peu plus de 40%, je crois, maintenant on doit être à 35% avec les augmentations de mon mari.

 

[Ada or ardor]

J'ai ouvert une assurance-vie ! (chez Yomoni)


Je suis contente, ça faisait des mois que je tournicotais autour de ce projet sans me lancer, à cause de mes doutes et aussi de l'administratif que ça demandait. Plus qu'à attendre quelques jours que mon dossier soit validé !

 

[Clemdelapampa]

@Clemdelapampa @KrissdeValnor

Est-ce que vous avez déjà votre résidence principale? Et si oui, est-ce que vous envisagez d'en changer dans les prochaines années?

On envisage un déménagement dans 4-5 ans et c'est mon principal point de blocage. J'ai peur que cela ne grève notre capacité pour un future achat.

Hello, perso, je suis en location, a priori, ça ne changera pas dans les années à venir. Si on doit acheter, on attendra peut être 2027 que j’ai fini de rembourser mon emprunt.

Mais effectivement, c’est une donnée à prendre en compte mais ça dépend d’énormément de paramètres qu’a cité Krissdevalnor.. : combien tu achètes, quelle est ta capacité d’emprunt, ... si t’es ok avec ton banquier, tu peux en discuter avec lui.

 

[Cézembre]

@Kaktus souvenir ému du jour de la signature de l’achat de mon appartement, où la notaire a dû m’annoncer, un peu gênée, qu’il allait falloir reporter car La Banque Postale ne leur avait pas versé la somme due

 

[KrissdeValnor]

Je vais bientôt pouvoir toucher une importante somme d’argent, du fait de mon changement de travail, entre ma prime de départ + le vidage de mon PEI et j’hésite sur quoi en faire.
Une bonne partie servira à financer les derniers travaux de la maison, ce sera sur mon livret A car je vais en avoir besoin encours d'année, et plusieurs fois. Mais pour l’autre j’aimerais bien m’en servir d’apport pour financer un second LMNP. Je pensais prendre rdv avec ma banque pour savoir s’ils pourraient nous accorder un autre emprunt bancaire. Mais si on le fait se sera forcément après les travaux de la maison, donc au plus tôt en été 2023. J’aimerais donc que cette somme soit bloquée et puisse un peu travailler mais j’hésite beaucoup sur le support.
Mon PEA ne sera pas assez vieux pour que je puisse reprendre cet argent. J’hésite surtout entre mon AV actuelle même si elle n’aura que 4 ans, je pourrais déjà bénéficier d'un abattement sur les plus-values. Ou j'en ouvre une autre spécifique que je viderais presque entièrement le moment venu. Ou si vous avez d'autres pistes, sachant que voudrait quand même que ça ne soit pas des placements trop atypiques.

 

[KrissdeValnor]

@Kaktus merci, du coup ça règle la question, on pourra pas faire d'autre emprunt immobilier tant qu'on aura remboursé celui de la maison, on est déjà autour des 35% maximum autorisés

Même si perso je trouve ça un peu 'nul', car il y a un gouffre énorme entre 35% de 2000€ et 35% de mettons 6000€. Le reste à vivre me parait quand même plus proche de la réalité, quelqu'un qui a de gros revenus n'est pas forcément un gros dépensier avec un train de vie super élevé.

 

[Clemdelapampa]

@Kaktus merci, du coup ça règle la question, on pourra pas faire d'autre emprunt immobilier tant qu'on aura remboursé celui de la maison, on est déjà autour des 35% maximum autorisés

Même si perso je trouve ça un peu 'nul', car il y a un gouffre énorme entre 35% de 2000€ et 35% de mettons 6000€. Le reste à vivre me parait quand même plus proche de la réalité, quelqu'un qui a de gros revenus n'est pas forcément un gros dépensier avec un train de vie super élevé.

Pose quand même la question à ton banquier car comme tu dis 35% de 2000€ ou 6000€, c’est pas la même...
Je pense que les banques fonctionnent au cas par cas sur ce genre de sujet pour les situations particulières.
En tout cas, sur la question de ton argent et où le mettre, je le mettrais sur ton AV actuel, t’auras l’abattement sur les plus-values, c’est plutôt cool.